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澳、美水权制度对构建我国水权制度的启示/黄金平

作者:法律资料网 时间:2024-05-21 20:26:40  浏览:9123   来源:法律资料网
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澳、美水权制度对构建我国水权制度的启示
黄金平 邓禾
(重庆大学法学院 400044)
摘 要:本文通过对澳大利亚和美国水权制度的研究,引发了笔者对我国水权的界定、适用、取得、转让和价格等制度的思考,从而提出了水权应包括水物权和取水权,我国应建立区域性的水权制度,水权的取得包括分配取得和出让取得,组建水银行进行水权转让,水权价格包括出让价、转让价和水费等观点。
关键词:水权制度 水权界定 水权适用 水权取得 水权转让 水权价格

我国是一个缺水型国家,水资源短缺已成为制约经济和社会发展的重要因素。我国水资源的缺乏与浪费现象并存。据统计,我国农业灌溉水利用系数大多只有0.4,而很多发达国家已经达到0.7~0.8;我国工业万元产值用水量是发达国家的10~20倍;我国水的重复利用率为40%左右,而发达国家为75%~85%。 我国的节水潜力很大。我国《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》提出了建立节水型社会的目标,以提高用水效率为核心,推广节水措施和技术,发展节水产业,建立水市场等观点已引起了人们的广泛关注。通过建立水市场来实现水资源的优化配置,已有2000年浙江省东阳—义乌水权转让、2001年漳河上游跨省有偿调水、2002年甘肃张掖市临泽县梨园河灌区“水票制”管理等3个成功的事例。因此,发展水市场交易应是一条有效的节水之路。但目前我国对水市场交易、水的权属、分配、转让等制度还缺乏深入的研究,国外已有较完善的经验。本文拟对澳大利亚和美国的水权制度进行介绍,并对我国水权制度的有关问题作些探讨。

1澳大利亚的水权制度
与我国一样,澳大利亚是一个水资源相对缺乏的国家,全境年平均降水只有470毫米。早期澳大利亚的水权制度源于英国的习惯法,实行河岸权(riparian rights)制度,与河道毗连的土地所有者拥有用水权,并可以继承。本世纪初,认识到河岸权制度不适合相对缺水的澳大利亚,当时的联邦政府通过立法,将水权与土地所有权分离,明确水资源归州政府所有,由州政府调整和分配水权。二十世纪八十年代开始,随着水资源供需矛盾的进一步突出,可分配的水量越来越少,在部分地区已审批的授权水量甚至超过了可利用水量,新用水户已很难通过申请获得水权,于是开始规定水权可以交易。到目前为止,澳大利亚的水权交易已在各州逐步推行,交易额越来越大,以维多利亚州为例,水权永久转让年交易量为2500万m3,临时转让年交易量2.5亿m3,并已形式了固定的水权交易市场。下面以《维多利亚州水法》为例介绍澳大利亚的水权制度。
1.1水的所有权和使用权。州政府对河道内的水和所有地下水拥有使用和控制权。农户对河道外的水有使用的权利,同时有从流经其土地的河道内为家庭生活和家禽饮用而取水的权利。其他取水、用水都需申请。
1.2水权的类型。分为三种类型:一是批发水权(Bulk Entitlements),即授予具有灌溉和供水职能的管理机构、电力公司的水权。二是许可证,即授予个人从河道、地下或从管理机构的工程中直接取水以及河道内用水的权利。有效期限一般为15年,到期申请更换。三是用水权(Water Rights),即灌区内的农户用于生活、灌溉和畜牧用水的权利,主要与土地相关。
1.3水权的分配。早期用水户申请取水和用水,不论其规模大小,州政府都批准其水权。随着水资源供需矛盾突出,自二十世纪八十年代起,州政府开始实行水权拍卖。目前,州政府不再审批发放新的水权,要想取得水权,只能通过水权交易取得。
1.4水权转让。批发水权、许可证和用水权均可转让。水权转让可以是临时性的转让,也可以是永久性的转让;可在州内转让也可跨州转让;可以全部转让,也可以部分转让。新用水户通过购买水权获得所需水量,剩余水量的用户也可通过转让获得收益。水权转让必须遵守州议会制定的有关规则,主要有:(1)转让人向有关部门提出申请,缴纳规定的费用。(2)有申请权的部门对是否同意转让进行审批。(3)在批发水权永久转让后,出让人必须申请调整授权。
1.5水价。水权转让的价格完全由市场决定,政府不进行干预,转让人可采取拍卖、招标或其它认为合适的方式。
1.6水权的转换。水权转让如果发生在不同类型的水权拥有人之间,需将用水权、许可证和批发水权互相转换。如具有用水权的农户或许可证持证人将其拥有的水权永久转让给具有批发水权的供水机构时,就需将转让的用水权或许可证转换成批发水权。同样,如果许可证持证人将许可水量转让给灌区内的土地所有者时,就要将许可证转换成与土地相关的用水权。

2美国的水权制度
美国的水权制度建立在私有制基础上,作为公民的私有财产受到法律的保护。美国的水权制度以州法律为主,呈现出地区差异性,在美国东部,如阿肯萨斯、特拉华、佛罗里达、佐治亚等州,由于水资源较为丰富,采用的是河岸权(Riparian Doctrine),而在美国西部,如犹他州、科罗拉多州和俄勒冈州等,由于干旱缺水,用水较为紧张,采用的则是优先专用权(Prior Appropriation Doctrine)。除了地区性差异以外,美国的水权制度还依各种天然水体的不同而变化,如地表水(指存在于湖泊、河流和溪流中的水体)法律就与地下水(指存在于地下水流域、含水层以及其他地面以下地方的水体)法律不同。
1.1水的所有权和使用权。美国的水权属财产权,与土地所有权相连。土地所有者不仅对与土地相连的流动地表水源(如河流或溪流)和不流动地表水源(如湖泊或池塘)拥有河岸权,而且对土地下面的地下水拥有绝对所有权或抽取、利用地下水资源的相对水权。地表水的河岸权不需要办理许可证、执照或者政府批准,可以转让、保留,不会因不用而丧失。
1.2水权的类型。美国水权分为河岸权、优先专用权、混合水权和公共水权等四种。河岸权,主要用于水资源较为丰富的东部地区,与临近水边的陆地联系在一起,授予土地所有者使用流过其土地的一定份额的用水的权利。优先专用权,主要用于缺水的西部地区,内容包括三个法则:一是先占用者有优先使用权;二是水的使用不能损害别人的利益;三是不用即作废。混合水权,即河岸权与优先专用权综合使用,既包括优先专用权吸收河岸权部分要素的类型,也包括河岸权经过调整后与优先专用权相适应的类型。一般情况下,河岸权优先于优先专用权。公共水权,即用于航运、渔业、商业目的(如游泳、水上娱乐、休闲)、科学研究以及为满足生态和环境要求对河道内的水资源进行保护等的地表水使用权。公共权利已经成为在评价水资源利用时考虑公共利益的一个重要因素。
1.3水权的分配。主要是优先专用权的申请。优先专用权是对水库、沟渠、泵站等人工水道的引水的优先使用的权利。其核心是优先权,专用权授予的日期决定了用水户用水的优先权,即所谓的"时间优先,权利优先"。最早授予的水权专用者拥有最高级别的权利,最晚授予的水权专有者拥有最低级别的权利。在缺水时期,那些拥有最高级别水权的用户被允许引用他们所需的全部水资源,而那些拥有最低级别水权的用户被迫限制甚至全部削减他们的引用水量。优先权除与专用水权授予时间有关,还与实际行动的时间有关。也就是说,对于同时获得优先权的两个用户,如果其中一个引水工程先投入使用,那么其水权级别就高于另一个水权用户,这就是优先专用权中的“相关溯及原则”。优先专用权的获得一般需要经过以下程序:①书面申请,②行政机构或司法机关受理,③接受申请,行政机构发布许可令;如收到反对意见,召开听证会。在一个法律规定的期限内,优先专用权被证明无用就会被没收。
1.4水权的转让。美国的河岸权作为私有财产,可以转让,但在转让程序上类似于不动产的转让,其转让必须由州水管理机构或法院批准,一般需要一个公告期。美国有不少调水工程,对于这些调水工程的用水户,一般允许其对所拥有的优先专用权进行有偿转让。另外,节约用水者在把省出的水满足其他用水户需要时也能够得到合理补偿。
1.5水权交易机构。美国西部出现了水银行,将每年来水量按照水权分成若干份,以股份制形式对水权进行管理,简化了水权交易程序,使得水资源的经济价值得以充分体现。美国西部还成立了以水权作为股份的灌溉公司,灌溉农户通过加入灌溉协会或灌溉公司,依法取得水权或在其流域上游取得蓄水权。在灌溉期,水库管理单位把自然流入的水量按水权股份向农户输放,并用输放水量计算库存各用水户的蓄水量,其运作类似银行计算户头存取款作业.
1.6水价。美国调水工程的受益者要取得调水,就需要支付资源水价,它包含在容量水价之中,属于一次性支付。
1.7水权的中间服务。水权交易有公正的水权咨询服务公司作中介,这一点在美国的水市场中表现得特别明显,水权咨询服务公司在美国水权交易中发挥着非常重要的作用,几乎所有的水权交易都要通过水权咨询服务公司。水权咨询服务公司的服务内容包括:①对水权的有关档案材料进行鉴定;②完成详细的水权调查报告;③做水权管理计划;④做合成地图;⑤对水权的实际价值进行评估;⑥申请新水权;⑦代理诉讼;⑧对灌区进行审查并对灌区公司资产进行评估。

3对构建我国水权制度的思考
从以上介绍可以看出,水权制度具有很强的地域性,不仅不同国家的水权制度差异很大,就是同一国家不同州之间的水权制度相差也很大。但还是存在着一些共通的制度,如水权的界定、分配、转让、水价等,事实证明这些制度具有合理性,值得借鉴。而那些非共通的制度,如水银行、股份灌溉公司等,也因其具有个性和创新,值得我们学习和吸收。
3.1水权的界定
水权的界定、水价和水权交易市场被认为是可交易水权制度运行的三个重要环节,清晰的水权界定是水权交易的基础。在我国,对水权的界定,众说纷纭,莫衷一是。一些学者认为,水权是指水资源的所有权、使用权、经营权、配水量权、让渡权和交易权 ;一些学者认为,水权只包括水资源的使用权、让渡权和交易权,不包含所有权和经营权 ;还有一些学者认为,水权是水资源产权和水商品产权的简称,同其他财产的产权一样,只应包括狭义的所有权(归属权)、占有权、支配权、使用权和收益权。 对以上观点,笔者有不同的看法。
首先,水权不应等同于水的使用权、让渡权和交易权。所谓水权,是指拥有水的一种资格,是对一定范围内的水的占有、使用、收益和处分的资格。按照民法学的观点,对物(水是物的一种)的占有、使用、收益和处分,实质上就是物的所有权的内容,所以,水权只应代表对水的所有权,对水的占有、使用、收益和处分只是水的所有权的内容,是所有权的派生权利,不应成为与所有权并列的权利。
其次,认为现行水权交易的实质是取水权的交易。按照我国《宪法》和《水法》的规定,水资源的所有权属于国家所有,任何个人或单位对水所拥有的只是水的使用权。我国《水法》和《取水许可制度实施办法》又规定,对水资源实行取水许可制度,由水行政主管部门负责发放取水许可证。因此,我国水的使用权是通过取水许可证的形式表现出来的,现行水权交易体现的应是水的取水权交易。从澳大利亚水权和美国水权的分类可以看出,两国在水的使用权分类上都没有使用单一的“水权”这一概念,而是分别用“批发水权、许可证、用水权”和“河岸权、优先专用权、混合水权、公共水权”来表示。我国的水权交易表现为取水权交易符合国际惯例。
再次,认为水权不仅是水资源产权和水商品产权的简称,而且是包含水资源产权、水商品产权和取水权在内的一系列与水有关的权利的集合。水资源产权和水商品产权是水作为一种物体现的权利,它表现为一种水物权;而取水权则是一种债权的体现,它是基于水行政主管机关和用水户之间签订的取水许可合同(即取水许可证)而产生的,它体现的是水行政主管机关和用水户之间就取水这一法律行为而产生的权利义务关系,即水行政主管机关享有依法赋予某位用水户取水的权利和负有提供良好取水秩序的义务,以及用水户享有依法取水的权利和合理取水的义务等。水权应是水物权和取水权的总和。
3.2水权的适用
水权适用就是指水权制度运用于具体的实践。在我国,水权要进入市场进行交易,还缺乏必要的法律根据。按照国务院制定的《取水许可制度实施办法》第二十六条(取水许可证不得转让;取水期满,取水许可证自行失效)以及第三十条(转让取水许可证的,由水行政主管部门或者其授权发放取水许可证的部门吊销取水许可证,没收非法所得)的规定,现阶段水权交易在我国是禁止的。而对于浙江省东阳—义乌等3处地方的水权交易,有学者提出其实质只是水合同交易,交易双方买卖的只是用水主体所分配到的配水量权,卖方并没有因这次水买卖行为丧失用水根据 。因此,在我国,水权制度要从理论走向实际,还有待法律法规的修改、完善。
水权适用还涉及到适用范围问题,是在全国范围内适用一种水权制度还是各个地方依据具体情况制订适合自己的水权制度?如果水资源不缺乏,用水户可以轻而易举地取得水资源,就不会有购买水权的需要。以美国为例,美国西部水资源短缺,水权制度和水权转让发达,而美国东部水资源比较丰富,水权转让很少发生。 水权制度呈现出很强的地域特征,不同的地域适用不同的水权制度,某一地方的水权制度不能照搬到另一地方运用。这一原则对我国很有用,它让我们意识到:建立“区域性”水权制度可能比建立“全国性”水权制度更适合中国国情。我国国土面积较大,水资源量南多北少,地区分布不均匀,按照水的地域性特征,建立区域性的水权制度比较合理。以水的调配来说,水的调配需要借助水道,而水道不是四通八达,无限延伸的,它要受地理条件限制,如果是隔省际调水,三省之间还需要解决“过路费”问题。因此,建立区域性水权制度比较顺应水的自然属性和行政区划的特点。
3.3水权的取得
水权的取得也就是水权的获得方式。在澳大利亚基于水权属于州政府所有,在水权交易初期,用水户可以通过向州政府申请获得水权。随着水资源供需缺口增大,各州先后出现无新水权可分配的局面。目前在澳大利亚只能通过市场交易获得新水权。在美国由于水与土地不可分离,在水权的取得上有两种方式:一是基于土地获得,土地所有者可以凭借对土地的所有权取得河岸权。二是对于公共水域或人工水道,申请者可以基于对社会的公共利益需要,通过申请取得公共水权和优先专用权。
在我国,现行取用水存在三种情况,一种是基于法律规定,通过申请取水许可证获得水权,如《取水许可制度实施办法》规定“一切取水单位和个人,利用水工程或机械提水设施直接从江河、湖泊或者地下取水,都应当依照本办法申请取水许可证,并依规定取水。”另一种是基于法律的规定,不需要办理或免于办理许可证取得水权,如《取水许可制度实施办法》规定“为家庭生活、畜禽饮用取水的;为农业灌溉少量取水的;用人力、畜力或者其他方法少量取水的”不需要申请取水许可证。又规定“为农业抗旱应急必须取水的;为保障矿井等地下工程施工安全和生产安全必须取水的;为防御和消除对公共安全或者公共利益的危害必须取水的”免予申请取水许可证。第三种是该办理取水许可证而未办理,基于习惯而实际用水的。如生活在江河湖泊边的使用者形成的对相邻水的习惯使用,以及农村居民对于生活范围内的池塘、水库、小河、溪流等的无证使用等。笔者认为,我国水权的取得制度应实行“取用水许可证制度”,只要用水户用水就要求持有取用水许可证,而不管是以何种方式取得的取用水许可证。有了取用水许可证也就拥有了用水权。
对于取用水许可证的取得可以采取两种方式:分配取得和出让取得。分配取得相当于无偿取得水权,用水户获得许可证不需要支付任何费用,只是基于习惯或获得划拨的土地使用权或法律直接规定获得。享有这种取得方式的用水户包括与河岸毗邻的、养成自然取水习惯的用水户、农村土地承包经营户、城镇土地使用权划拨取得户以及出于社会公共利益需要的用水户,如消防用水、旅游用水等。分配取得的水权所供给水量应是能够满足用水户基本需求的水量,为此需要地方政府制定出具体的行业用水标准,指导初始水权的分配。当用水户的实际用水量超过分配水量,用水户只可以通过水权市场购买许可证来获取额外的用水量。如果用水户采取节水措施使得实际用水量小于分配水量时,多余的用水量可以转让,但在转让时应向国家缴纳与出售水量相当的出让金。出让取得是指用水户向国家申请取水许可证时,需向国家缴纳一定数量的用水出让金。因为水资源是存于江河湖泊等水载体之中,国家在将水载体中的水资源输送到用水户手中时,进行了大规模的水利工程、输水管网等建设,投入了大量的资金,通过水权的有偿出让收回部分投资,有利于水资源的永续利用和节约保护。出让取得应是今后我国用水户获取水权的主要形式,也是国家实施水资源供需调节的主要途径。出让取得水权可以通过申请获得,也可以通过招标、拍卖、议价等方式获得。通过出让获得的水权可以进行转让。
3.4水权的转让
水权转让实际上就是水权交易。如果将水权出让称为水权交易的一级市场,那么水权转让就是水权交易的二级市场。在澳大利亚水权的转让一般经过“申请—审批—转让—水权证转换”程序,在美国水权的转让类似于不动产的转让,经过“申请—公示—转让—变更登记”程序。笔者认为,在中国水权转让应实行公示登记制度,无论是获得水权还是丧失水权,都应向水行政主管部门办理取用水许可证登记,既保护了水权拥有者的用水权利,也保证了水权的交易安全,同时保护交易相对人的利益。
在交易方式,作者认为可以借鉴美国的交易模式,将水权划分为不同的股份,通过水权市场或水权银行进行交易。通过水权市场进行交易,可以利用现有的市场交易模式,如证券交易市场、黄金交易市场,固定资产交易市场等,组建水市场。甚至有可能就在现有的市场基础上,增加交易品种完成水权交易。通过成立水权银行进行水权的重新配置有独特的优势,即有利于政府调控。水权交易的主体将节余的水权股份存入银行,银行再将这部分水权股份按照市场的需求,发放给水权股份的需求者,实现水权的再次分配。这期间,政府可根据水的供需情况进行适时调节,如水的供给量减少,政府可指导银行减少水权股份的发放,反之亦然。政府对银行的指导可以利用“利率”杠杆来调节。考虑到节余水权存入银行与贷出银行不应是无偿的,应该有收益与付出,即对价。同时也考虑到水权银行作为经营企业需要经营利润。政府可以设置一个“水权利率”,让节余水权股份存入银行产生“存水利息”,让这部分水权股份贷出银行收取“贷水利息”,两者的差额产生水权利润。国家还可以将这部分水权利润的一部分通过税收纳入国家水资源建设与保护资金,以弥补这方面资金的不足,达到“以水养水”的目的。另外,节余水权股份的持有者还可以通过水权银行委托发放水权股份,可以指定需求对象,也可以不指定需求对象,水权银行作为中间人,只收取服务费用。而服务费率,政府也可以通过调节进行指导。所以说,水权银行作为一种新形式,应该引起中国水权交易的重视。
3.5水权的价格
澳大利亚的水价完全由市场决定。美国对调水工程的受益者调水,要求一次性支付资源水价。我国对水价也有一些明确的法律规定,如《中华人民共和国水法》第三十四条规定:使用供水工程供应的水,应当按照规定向供水单位缴纳水费。对城市中直接从地下取水的单位,征收水资源费,其他直接从地下或者江河、湖泊取水的,可以由省、自治区、直辖市人民政府决定征收水资源费。国务院制定的《水利工程水费核定、计收和管理办法》第一条规定:凡水利工程都应实行有偿供水。工业、农业和其他一切用水户,都应按规定向水利工程管理单位交付水费。可见,我国对水价的规定限于水费和水资源费。有学者提出水价应包括资源水价、工程水价和环境水价。资源水价是水资源稀缺性的反映,工程水价是供水设施的运行成本、费用和产权收益,而环境水价体现的是水的环境价值。 笔者认为,基于上述水权取得理论,我国的水价应分为三种:水权出让价,水权转让价和水费。水权出让价是用水户取得取水许可证支付的价格,相当于资源水价和工程水价的内容。水权转让价是水市场交易价格,应由买卖双方自主订价,国家不予干预。水费是用水户在使用水的过程中支付的价格,由地方政府根据本地区水资源情况自主确定。
在我国,水权制度还有许多问题值得我们思考,如水权的等级、水权的管理模式 水权转让实施条例、水权的中介服务等,限于篇幅本文不再逐一探讨。中国水权制度的建立任重而道远,愿中国的水权制度能为中国水资源的保护和可持续利用提供坚实的支撑。

主要参考文献:

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颁发《广州市房地产交易管理办法》的通知

广东省广州市人民政府


颁发《广州市房地产交易管理办法》的通知
广州市人民政府



各区、县级市人民政府,市府直属各单位,驻穗各单位:
现将《广州市房地产交易管理办法》颁发给你们,请遵照执行。

广州市房地产交易管理办法

第一章 总 则
第一条 为加强房地产交易管理,保障房地产权人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及其有关规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称房地产交易是指以出售、预售、拍卖等形式转让与受让房地产的行为。
第三条 凡在本市市辖区范围内从事房地产交易的单位和个人,应当遵守本办法。
第四条 广州市国土局、房地产管理局是本市房地产交易的行政主管机关(以下简称市房地产主管机关),负责本办法的组织实施。
广州市房地产交易所(以下简称市交易所)在本办法的授权范围内,负责房地产交易管理工作。
第五条 房地产交易应遵循合法、公平、自愿、诚实信用的原则。$房地产交易实行价格评估,具体办法按《广东省房地产评估条例》和国家有关规定办理。
第六条 房地产交易,房屋所有权与其合法占用的国有土地使用权应同时转移,办理权属变更登记。

第二章 房地产出售
第七条 房地产出售,交易双方必须到市交易所办理交易登记手续。不能亲自办理的,应出具委托书,由代理人办理。
第八条 房地产出售,交易双方应向市交易所如实申报成交价格,不得瞒报或作不实的申报。
交易双方申报的价格,低于评估价格的,以评估价格计算税费;高于评估价格的,以申报价格计算税费。
第九条 按份共有的房地产,共有人有权将自己的份额部分出售,但在交易前应提前90日书面通知其他共有人。在同等条件下,其他共有人具有优先购买权。
共同共有的房地产,权利人出售自有的部分房地产时,须出具其他共有人同意出售的证明书。能分割的应允许分割出售;不能分割的,须经协商共同出售。
第十条 出售租赁的房地产,产权人应提前书面通知承租人,告知其在同等条件下具有的优先购买权。承租人应自接到书面通知之日起30日内予以书面答复,逾期不答复的,视为放弃优先购买权。
第十一条 在同等条件下,按共有人、抵押权人、承租人、其他优先购买权人的顺序享有房地产优先购买权。国家另有规定的从其规定。
第十二条 下列房地产不得出售:
(一)依法限制产权转移的;
(二)权属不清的;
(三)国有土地使用权被依法收回的;
(四)经行政主管机关公告拆迁的房屋;
(五)国家规定的其他房地产。
第十三条 具有下列情形之一的房地产,必须按规定办理有关手续后,方可出售:
(一)未经产权登记的;
(二)经改建、扩建的房屋,未办理产权变更登记的;
(三)产权人死亡,继承人未办理产权变更登记的;
(四)房地产设定的他项权利未注销的;
(五)法律、法规规定的其他情形。
第十四条 具有下列情形之一的房地产视为出售,必须办理房地产交易登记手续:
(一)以房地产出资,并已转为合资企业拥有的;
(二)以土地使用权与他人合作开发房地产,并以产权分成的;
(三)以房地产作价入股的;
(四)以房地产抵债的;
(五)收购、合并或分立企业时,房地产转移为新的权利人的;
(六)法律、法规规定的其他情形。
第十五条 行政、事业单位出售房地产的,应出具县级以上人民政府授权的主管部门的审批文件。
属于政府直管的公房,应由市房地产主管机关审批;属于系统自管公房的,由国有资产主管部门审批。
第十六条 房地产出售,交易双方应当签订书面合同。合同的条款,以及变更与解除等,依照《广东省城镇房地产转让条例》第十四条、第十五条的规定办理。
第十七条 以行政划拨方式取得国有土地使用权的,出售房地产时,出售人应补交土地使用权出让金。补交土地使用权出让金的标准,依照本市人民政府的规定执行。但国家另有规定的除外。
第十八条 房地产出售,交易双方应按下列规定缴纳税费:
(一)契税,由购买人(包括外国人和外国企业购买房地产的)按交易总额的6%缴纳。
华侨和港、澳、台同胞以侨汇、外汇购买房地产,及其在境内的投资企业(包括独资、合资、合作企业)以侨汇、外汇购买房地产的,减半征收契税。
(二)印花税,由交易双方各按交易总额的万分之五缴纳。
(三)交易管理费,交易双方各按交易总额的千分之五缴纳。
交换房地产的,根据交换差价按前款规定缴纳税费。
第十九条 出售的房地产发生增值的,应依照国家的税法规定,由出售人缴纳增值税。
第二十条 享受国家、企事业单位补贴购买的房屋,需要出售的,应按国家和省、市的有关规定办理。

第三章 商品房预售
第二十一条 商品房预售,是指具有法人资格的房地产开发公司(以下简称开发企业),依法取得国有土地使用权经过开发,将正在建设的各类房屋预先出售的行为。
第二十二条 开发企业预售商品房前,应持下列证件,向市房地产主管机关申领预售商品房许可证:
(一)开发资质证书、营业执照;
(二)预售商品房的建设工程规划许可证、建筑施工合同、建设用地平面四至图;
(三)国有土地使用权出让合同、建设用地批准文书;
(四)投入开发建设资金达到预售商品房工程总投资的25%(不含土地使用权出让金和前期开发费),或者预售商品房的基础工程已完成,并已确定施工进度和竣工、交付使用日期的证明。
(五)在本市商业银行开立代收商品房预售款的账户;
(六)向境外预售的、还应提交市外经贸主管部门的批准文书。
第二十三条 市房地产主管机关自受理开发企业申请预售商品房之日起10日内进行实地勘查,经审查符合条件的,核发预售商品房许可证。
开发企业领取预售商品房许可证后,方可预售商品房。进行预售广告宣传的,应载明预售商品房许可证号码,并应执行国家有关法律、法规的规定。
第二十四条 开发企业预售商品房,必须与预购人签订预售预购合同。
合同内容包括:预售人、预购人名称或姓名,预售商品房的地点、位置、建筑结构、楼层面积、单元号码、配套设施,装修标准、售价、交付使用时间,保修措施,违约责任、纠纷解决办法以及其他需约定的条款。
第二十五条 交易双方签订预售预购合同后,开发企业应在30日内持合同文书向市交易所办理审核、登记手续。凡未经审核、登记的商品房预售行为无效。
开发企业不得为商品房预购人非法办理转让更名手续。
第二十六条 开发企业在商品房竣工验收后30日内,应向市房地产主管机关申请确认产权。
未售出的商品房可领取房地产权属证明书;已售出的商品房,由开发企业统一为预购人领取房地产权属证。
第二十七条 预售、预购商品房应按规定预征税费。

第四章 房地产拍卖
第二十八条 从事房地产拍卖活动的机构必须取得市房地产主管机关核发的房地产拍卖资格证后,方可向工商行政管理部门申领营业执照。
第二十九条 下列房地产可以委托拍卖机构拍卖:
(一)依法没收或强制收购需拍卖的房地产;
(二)人民法院裁定、判决需拍卖的房地产;
(三)因抵押处分需拍卖的房地产;
(四)因清偿债务需拍卖抵债的房地产;
(五)法律、法规规定的其他情形。
第三十条 委托拍卖房地产,委托人应事先持拍卖委托书、房地产权属证书和其他有效证明文件,向市房地产主管机关提出申请,经审查批准后,拍卖机构方可接受委托,组织拍卖。
拍卖本办法第二十九条第(一)、(二)项规定的房地产,委托人申请拍卖时,还应提交行政决定书或司法协助通知书。
第三十一条 委托拍卖房地产,拍卖机构可以收取手续费,具体收费标准按《广东省拍卖业管理暂行规定》办理。
第三十二条 委托拍卖房地产,委托人应与拍卖机构签订委托拍卖合同。
合同内容包括:拍卖人、委托人名称或姓名、地址;拍卖标的物的名称、地点、位置、面积、使用年限及用途;拍卖标的物交付时间、方式、拍卖手续费、价款的支付方式;拍卖时间、程序、中止和终止的条件;合同有效期限、违约责任以及其他需要约定的条款。
第三十三条 房地产拍卖,由拍卖机构在拍卖30日前发布公告。$公告的内容应包括:拍卖标的物的产权性质、拍卖标的物的基本情况、拍卖时间和地点、竞买人的条件、应付的保证金,市房地产主管机关批准拍卖的文件名称、文号,以及其他需要公告的事项。
第三十四条 竞买人须在拍卖7日前,向房地产拍卖机构提交下列证明文件:
(一)个人身份证明;
(二)企事业单位的营业执照或政府批文;
(三)法定代表人证明书和法人授权委托书;
(四)资信证明;
(五)其他有关证明文件。
房地产拍卖机构对竞买人进行资格审查后,合格者发给竞买证书,并收取保证金。
第三十五条 竞卖人交纳的保证金可以抵交所竞得拍卖房地产的部分价款;未竞得拍卖标的物的,保证金由拍卖机构于拍卖结束后7日内返还未竞得者。
第三十六条 房地产拍卖机构应在公告确定的时间、地点依照法定程序进行拍卖。在拍卖成交后的5日内,竞得人应与委托人签订房地产拍卖转让合同,并应按规定将成交价款汇入房地产拍卖机构的银行帐户。竞得人不能即时清结的,应交付成交额20%的定金,并自拍卖成交之日起
60日内付清成交价款。
第三十七条 竞得人付足全部成交价款,方可领取所竞得标的物的房地产权属证书。
第三十八条 在房地产拍卖中,凡出现竞买报价低于标的物的保留价(评估底价)时,房地产拍卖机构有权宣布其报价无效,或中止拍卖竞价,但委托人无保留价格的除外。
第三十九条 房地产拍卖机构依法收取的拍卖成交价款,除按规定代扣缴有关税费外,剩余的价款应全额交还委托人。
第四十条 委托拍卖人、竞得人与房地产拍卖机构之间产生纠纷的,由当事人协商解决,协商不成的,可依法申请仲裁或向人民法院起诉。

第五章 罚 则
第四十一条 违反本办法第十二条规定出售房地产的,买卖行为无效;有非法所得的,没收非法所得;并处以非法交易总额10%以下罚款。
第四十二条 违反本办法第十三条规定出售房地产的,责令其补办有关手续、补缴应纳税费,并处以交易评估价总额5%以下罚款。
第四十三条 违反本办法的规定,未办理交易登记擅自出售房地产的,应责令补办登记手续,补缴应纳税费,并处以交易评估价总额5%以下的罚款。
第四十四条 有下列行为之一的,由市房地产主管机关责令停止预售,有非法所得的没收非法所得,并按商品房销售总额5%以上,10%以下处以罚款;情节严重的,吊销《商品房预售许可证》。
(一)未领取预售商品房许可证而预售商品房的;
(二)擅自涂改预售商品房许可证的;
(三)为商品房预购人非法办理转让更名手续的;
(四)其他违反商品房预售管理法律、法规规定的。
第四十五条 未取得房地产拍卖资格证从事房地产拍卖活动的,其拍卖行为无效;有非法所得的,没收非法所得;并由市房地产主管机关处以非法拍卖价总额10%以下的罚款。
第四十六条 除本章规定由市房地产主管机关处罚的以外,其余处罚由市交易所决定和执行。
第四十七条 当事人对行政处罚决定不服的,可以在接到处罚决定书之日起15日内,向作出行政处罚决定机关的上一级机关申请复议,也可以直接向人民法院起诉。期满不申请复议、不提起诉讼又不执行处罚决定的,作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。
第四十八条 房地产交易管理工作人员或拍卖机构工作人员以权谋私、贪污受贿的,由其上级主管机关予以行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第四十九条 房地产交易的各类合同文书,由市房地产主管机关按照国家规定的契约文本统一印制。
第五十条 县级市的房地产交易管理可以参照本办法执行。
第五十一条 本办法自颁布之日起施行。原《广州市房屋交易暂行办法》同时废止。




1995年12月19日

黑龙江省人民代表大会常务委员会预算监督条例

黑龙江省人大常委会


黑龙江省人民代表大会常务委员会预算监督条例
黑龙江省人民代表大会常务委员会


(黑龙江省第九届人民代表大会常务委员会第六次会议于1998年12月12日通过,自1999年1月1日起施行)


第一条 为加强对本省预算的监督,根据《中华人民共和国预算法》(以下简称《预算法》)和有关法律、法规的规定,结合本省实际,制定本条例。
第二条 省人大常委会监督省总预算和省本级预算的执行;审查和批准省本级预算的调整方案;审查和批准省本级决算;撤销省人民政府和下一级人民代表大会及其常务委员会关于预算、决算的不适当的决定、命令和决议。
第三条 省人大常委会监督省本级预算执行的主要内容:
(一)预算的平衡情况;
(二)实现预算措施的落实情况;
(三)依法组织预算收入情况;
(四)按照批准的年度预算拨付预算资金情况;
(五)预算收入和支出的依法管理情况;
(六)接受上级返还或者补助款项的收支情况;
(七)按照国家有关规定实行专项管理的预算内、外资金收支情况;
(八)预备费的使用情况;
(九)预算执行中发生的其他重大问题。
第四条 省人民政府应当将汇总后的全省总预算报省人大常委会备案。
省人民政府编制的省本级预算、决算必须真实、准确。
第五条 省人大常委会每年第三季度听取并审查省人民政府关于上半年预算执行情况的报告。
省人民政府在向省人大常委会提交的上半年预算执行情况的报告中,应当对本条例第三条规定的主要内容作出说明。
第六条 在省本级预算执行中,收入超过预算,省人民政府在保证总支出不超过总收入的前提下,可以用超收部分增加农业、科技、教育等重点项目的支出和用于其他必须增加的支出。省人民政府应当在本年度结束前将使用情况向省人大常委会作出说明。
第七条 省本级预算在执行中,因特殊情况需要增加支出或者减少收入,使原批准的预算总支出超过总收入,省人民政府必须依法编制预算调整方案,列明调整的原因、项目、数额以及实现调整方案的措施,提请省人大常委会审查和批准;未经批准,不得调整预算。对财政收支的重大
项目和数额的变动,需要向省人大常委会作出说明。
第八条 省人大常委会一般应当在每年第二季度听取上年度全省总决算和省本级决算的报告并审查和批准上年度省本级决算。
第九条 省人大常委会审查和批准省本级决算前,应当先听取省人民政府提出的审计机关对预算执行和其他财政收支的审计工作报告。
第十条 省人大常委会可以就预算、决算中的重大事项或者特定问题组织调查,省人民政府及有关部门、单位和个人应当如实反映情况和提供必要的材料。
第十一条 在预算监督过程中,省人大常委会主任会议认为必要时,可以要求省人民政府责成审计机关进行专项审计调查,并向省人大常委会主任会议报告审计调查结果;必要时,经主任会议决定,可以将调查结果提请省人大常委会审议。
第十二条 省人大常委会组成人员在常委会会议期间和省人民代表大会代表在代表大会会议期间依照法定程序,就预算、决算中的有关问题提出询问或者质询,省人民政府或者省财政部门必须认真研究处理并及时给予答复。
第十三条 在省人民代表大会会议举行的一个月前,省财政部门应当将预算草案的主要内容提交省人民代表大会财政经济委员会(以下简称财经委员会)进行初步审查。
财经委员会进行初审时可以邀请有关专家参加。
第十四条 财经委员会对省本级预算草案进行审查的主要内容:
(一)预算安排的指导思想是否符合国家的财政政策和本省省情;
(二)是否坚持量入为出、收支平衡的原则;
(三)收入的增长幅度是否与国内生产总值增长率相适应;
(四)支出结构是否合理,农业、科技、教育等重点支出是否达到法定增长幅度;
(五)是否按预算法的规定安排预备费;
(六)国家和本省为保障人民群众生活所规定的由财政承担的支出是否做了适当安排;
(七)实现预算拟采取的措施是否可行;
(八)其他重要问题。
第十五条 省财政部门应当按照财经委员会的初步审查意见,对预算草案作出必要的调整或者说明。
财经委员会应当根据省人民代表大会代表审议意见向省人民代表大会主席团提出审查报告。
第十六条 省人大常委会在听取省人民政府提出的关于预算执行和其他财政收支情况的审计工作报告前,省审计机关应将报告的主要内容提交财经委员会审议。
审计工作报告应当包括下列内容:
(一)对预算执行和其他财政收支的审计情况;
(二)对预算执行和其他财政收支的审计评价;
(三)预算执行和其他财政收支中存在的问题以及审计机关的处理措施;
(四)审计机关提出的意见、建议和本级人民政府、下级人民政府采取的纠正、改进措施。
第十七条 省人大常委会应当依照有关法律、法规的规定加强对预算外资金使用的监督。
第十八条 一切组织和个人,对违反预算法律、法规的行为有权向省人大常委会检举、揭发,任何人不得压制和打击报复。
第十九条 对违反预算法律、行政法规和本条例规定的,依法追究有关部门及其领导人的行政责任。情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十条 本省各市、县(市)人民代表大会及其常委会,对市、县(市)级预算的监督参照本条例执行。
第二十一条 省人民代表大会常务委员会地区工作委员会,对本地区预、决算的监督按照《黑龙江省人民代表大会常务委员会地区工作委员会工作条例》的规定执行。
第二十二条 本条例自1999年1月1日起施行。



1998年12月12日