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浅议房地产开发项目前期策划合同的订立/文颖

作者:法律资料网 时间:2024-07-06 07:39:54  浏览:9843   来源:法律资料网
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浅议房地产开发项目前期策划合同的订立

湖南金州律师事务所 文 颖


自上个世纪九十年代以来,商品房从热销到滞销再到理性化销售,房地产市场竞争加剧。2003年之后,随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整,开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续,开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发,其面临的开发风险大大加强。于是,更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化,有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。
在此前提下,房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议??? 房地产开发项目前期策划合同。
一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念
日本策划专家和田创对策划的定义是:策划是通过实践活动获取更佳成果的智能,或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上,对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言,通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出,以土地价值最大化策划为核心,包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。
房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切联系,许多项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市,还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。
房地产开发项目前期策划合同从法律上定性,属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征:首先,房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同,其中相当大一部分属软科学研究,凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次,房地产开发项目前期策划属于决策服务,合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外,委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失,受托人不承担责任。
二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。
( 一)委托人的义务
房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有:
1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据,委托人提供的报告材料、数据、资料越全面,越有利于咨询报告的科学性、合理化。
2、依据合同约定阐明需要咨询的问题,并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求,它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言,受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。
3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务,也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见,在受托人完成咨询报告和意见后,委托人要及时组织评价鉴定,确认工作成果是否符合合同约定的条件,予以验收。
4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定,分次或一次性履行支付报酬的义务。
(二) 受托人的义务
1、依约完成策划方案
受托人的主要合同义务包括三项,一是完成房地产项目的市场调查工作,二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析,三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点,受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括:
(1)市场调研
A区域房地产市场调研
B类比竞争楼盘调研
C各类物业市场调研
D项目功能与主题定位分析
E目标客户定性调查
F目标客户定量调查
G市场定位分析和项目价格定位分析
F项目可行性总评估分析报告
(2)项目投资策划
A宏观经济和本区域城市市场调研
B项目所在地环境、现状及发展趋势判断
C项目开发方式和开发节奏建议
D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析
E项目投入产出分析及资金运作建议
(3)项目规划策划
A项目背景分析
B项目名称和标志
C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示
D单体主力户型组合概念方案
E整体建筑风格定位、色彩计划
F室内布局、装修概念提示
G环境规划及艺术风格提示
H公共家具设计概念提示
I公共装饰材料选择指导
J灯光设计及背景音乐指导
K项目建成后未来生活方式指引
依据以上义务,受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息,利用自身的技术知识和经验,综合分析项目的技术内容,预测房地产项目的经济前景,为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案,提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案,它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。
2、保证策划方案达到合同约定的要求。
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能源部印发《能源部电力高校实行“定向招生、定向就业”的暂行办法》和1990年定向招生计划的通知

能源部


能源部印发《能源部电力高校实行“定向招生、定向就业”的暂行办法》和1990年定向招生计划的通知
能源部


高等学校实行“定向招生、定向就业”,是为了保证国家重点水电、火电建设基地和工作、生活条件比较艰苦的电力基层单位,能得到一定数量的大学毕业生而采取的一种改革办法。按照国家教委有关规定,结合电力工业的实际情况,我部在总结前两年工作的基础上,又征求了各方面
意见,修订了《能源部电力高校实行“定向招生、定向就业”的暂行办法》。
考虑到各水电工程局当前的特殊困难,为保证这项改革工作顺利进行,决定在1990年至1992年的三年内,对各水电工程局在部属电力院校和联合办学院校入学的定向新生,由部补贴部分“电力定向奖学金”:四年制本科定向生每人补贴1300元;三年制专科定向生每人补贴
1000元;二年制专科定向生每人补贴700元。定向奖学金的其余部分,仍由有关水电工程局提供。
“定向招生、定向就业”是一项新的改革措施。从招生到毕业后就业,周期长,涉及的部门多,各有关单位应按《暂行办法》的分工,密切合作,并注意及时总结经验。希各生产、建设单位的领导,一定要有战略眼光,重视智力投资,借当前治理整顿的有利时机,做好专门人才的储备
工作。
现将《能源部电力高校实行“定向招生、定向就业”的暂行办法》和“1990年定向招生计划”(略)印发给你们。执行中如有问题和建议,请及时告部教育司。

附:能源部电力高校实行“定向招生、定向就业”的暂行办法 (1990年1月)
根据《中共中央关于教育体制改革的决定》,高等学校按国家计划招收的学生,毕业时将实行“在国家计划指导下,由本人选报志愿、学校推荐、用人单位择优录用的制度”。在毕业生分配制度改革中,为保证国家重点水电和火电建设基地及工作、生活条件比较艰苦的单位能得到一定
数量的毕业生,决定在部属电力高等学校和联合办学院校的招生计划中按一定比例,实行“定向招生、定向就业”(以下简称“定向招生”)的招生、就业办法。
一、定向范围
1.国家重点水电和火电建设基地;
2.工作、生活条件比较艰苦,多年来毕业生报到有困难的电力系统基层单位(如:电建、送变电、发电等单位)。科研、设计、机关等单位不属于定向范围。
二、定向招生计划的编制原则、分工与程序
1.原则
(1)定向招生计划是“国家任务”招生的组成部分。有关学校根据定向部门、单位的需要,可按“国家任务”招生计划的5%左右,编制分地区定向招生计划。
(2)为了保证新生质量,同时考虑到学生的生活习惯和有利于长期稳定地工作等因素,定向招生的生源,可以安排在定向就业的地区,也可以安排在生源较多、质量较好的地区招生,毕业后到定向就业的单位工作。对定向单位的子女,在同等条件下优先录取。
(3)一般情况,定向生入学时不应定到具体单位(如:××电厂),毕业时,在定向单位范围内实行双向选择。
2.分工
(1)葛洲坝水电工程学院、长沙水利电力师范学院、东北电力学院、上海电力学院和东北水利水电专科学校等五所院校,面向全国系统内定向招生。
(2)电力专科学校可根据实际需要,面向大区定向招生。
(3)武汉水利电力学院、华北电力学院和上海交通大学电力学院、成都科技大学水利电力学院、陕西机械学院水利水电学院、福州大学等四所联合办学院校,根据需要,也可实行定向招生。
3.程序
(1)各省电力局、各水电工程局、武警水电指挥部等单位(以下称“用人单位”),根据本部门生产建设的需要,于每年9月底前,向有关部属高校提出下年度需要定向招生的专业、人数及学生毕业后的具体工作单位,同时,抄送部教育司和人事劳动司。
(2)有关院校,制定下年度分专业定向招生计划和定向招生来源计划,于10月底前报部教育司和人事劳动司。
(3)部教育司会同人事劳动司,参照院校报来的定向招生计划和来源计划,最后确定各校的定向招生计划和来源计划。经纳入国家计划后,于次年3月底前下达到有关院校执行,同时抄送有关用人单位。
(4)定向招生来源计划下达后,由有关院校和用人单位签署《定向招生协议书》(式样见附件一)。《协议书》是否需要公证,由有关院校和用人单位协商解决。用人单位应于7月底以前,将定向奖学金径汇有关院校,以便安排定向招生工作。
三、招生
1.有关院校按部下达的定向招生来源计划,与有关省招办加强联系,积极做好招生的宣传及咨询工作。
2.学校录取定向生时,要根据下达的计划招生数从填报定向分配志愿的考生中择优录取。录取分数一般不低于本校在当地分类招生的最低控制分数线。必要时可适当降分录取,但最多不得超过20分。
3.学校在寄发录取通知书的同时,应向录取生寄出《定向就业保证书》一式三份(式样见附件二,略)。新生凭录取通知书及由本人和家长签字的保证书报到注册。保证书由用人单位、学校及学生本人各保存一份。用人单位与定向生是否需要签订协议并进行公证,由用人单位决定。


4.新生入学后,学校应将定向就业的学生名单及学生德、智、体简况通知用人单位。
5.招生结束后,如未能完成定向生录取计划,可在开学后,在新生中征求定向就业的志愿。经学生本人申请,家长同意,学校批准,填写保证书后,可作为定向生。
四、定向生的管理、待遇及定向就业
1.定向招生的学生,其学籍同全日制在校生一样管理。
2.定向生享受由用人单位提供的定向奖学金(发放办法见附件三《电力定向奖学金实施细则》,略)、免缴学杂费,但一律不再享受优秀学生奖学金和专业奖学金。
3.定向生毕业后,在定向单位内择优录用。经见习合格后,连续工作五年,服务期满允许合理流动。
4.成绩优异的定向生,可按照规定推荐免试攻读研究生。成绩优秀的定向生,可允许报考用人单位所需专业的研究生。以上均限报部属研究生招生单位的相同学科、专业。读研究生期间,不再享受定向奖学金。研究生毕业后,一般仍需到原提供定向奖学金的单位连续工作五年,服务
期满允许合理流动。
5.定向生的毕业及学位证书(包括攻读硕士学位研究生的学位证书及毕业证书)、户口、粮油关系、人事档案及组织关系,由学校直接寄到定向工作单位。定向生到定向工作单位报到后再领取有关证书。
6.定向生自动退学或毕业(结业)时经教育拒不去定向单位工作的,由学校责成本人退还在校期间领取的全部定向奖学金,补交全部培养费和学杂费,否则,不予办理离校手续。
五、要求
定向生志愿去祖国边远、艰苦地区从事电力建设事业,是党和人民的需要,是光荣的。在校期间,要勤奋学习,全面发展,做有理想、有道德、有文化、有纪律的大学生。毕业后,要为电力事业做出贡献。
学校要加强对定向生的思想政治工作,努力提高教育质量,培养合格人才。
用人单位要密切同学校的联系,支持学校的教学工作,主动关心学生的成长,对毕业生要合理使用,专业对口,人尽其才。
六、其他
1.本办法由能源部教育司负责解释。
2.本办法自一九九0级新生开始施行。

附:定向招生协议书
根据《能源部电力高校实行“定向招生,定向就业”的暂行办法》和《电力定向奖学金实施细则》及能源部下达的19 年定向招生计划, 学院(校)(以下称乙方)为
(以下称甲方),19 年秋季招收定向学生共 名(具体专业,人数等详见附表)。
为明确双方责任,特签订如下协议。
甲方:
1.负责向乙方提供定向生生源和预备生源。
2.负责提供相应名额的电力定向奖学金,共计 元,并
于19 年7月底前一次拨付乙方财务处(科)。
(乙方开户银行: ,帐号: )
3.主动与学校和定向生建立一定联系,关心定向生在校学习
期间的成长,支持学校的教学工作。
4.安排定向毕业(结业)生的工作。
乙方:
1.负责做好宣传、咨询及招生录取工作;负责向定向生寄送《定向就业保证书》。负责将定向生情况表及保证书同时寄往甲方备查,若未完成招生计划,及时将缺额人数及相应的定向奖学金款退还甲方。
2.按照《电力定向奖学金实施细则》发放甲方提供的定向奖学金。
3.与普通全日制在校学生一样,搞好定向生在校期间的学习安排、学籍管理等;对定向生在校期间发生留级、休学、退学或受到各种处分及其它自然减员等情况,负责及时通知甲方。定向生分配时,若因上述原因产生差额,不予补充,也不向甲方退还该差额奖学金。
4.定向生毕业(结业)时,负责将其毕业(结业)证书、学位证书、户口油粮迁移证、党团组织关系,档案材料等一并寄送甲方确定的定点单位。
5.向违约不去甲方报到的毕业(结业)生,追回全部定向奖学金,并退还甲方。
本协议书(含附表)一式六份;由乙方先填写并盖章、签字后,以挂号件寄往甲方。甲方收到后在一周内填上学生来源、预备生源及分配去向,并盖章、签字,然后以挂号件分寄乙方二份,能源部教育司、人事劳动司各一份,自留二份。
本协议经甲、乙双方签字、盖章后生效。
甲方(盖章): 乙方(盖章):
局主管负责人(签字): 学校主管负责人(签字):
经办人(签字): 经办人(签字):
联系电话: 联系电话:
19 年 月 日



1990年2月20日

江苏省人民政府关于修改《江苏省环境保护行政处罚程序暂行规定》的决定

江苏省人民政府


江苏省人民政府关于修改《江苏省环境保护行政处罚程序暂行规定》的决定
江苏省人民政府令第114号


《江苏省人民政府关于修改〈江苏省环境保护行政处罚程序暂行规定〉的决定》已于1997年11月27日经省人民政府第107次常务会议审议通过,现予发布。


一、删去第十六条。在原第十五条后增加三条:
“第十六条 环保部门在作出行政处罚决定前,应当告知当事人作出处罚决定的事实、理由及依据;并告知当事人依法享有的权利。
第十七条 当事人有权进行陈述和申辩。环保部门必须充分听取当事人的意见,对当事人提出的事实、理由和依据成立的,行政机关应当采纳。
第十八条 环保部门作出责令停止生产或者较大数额罚款等处罚决定前,应当告知当事人有要求举行听证的权利;当事人要求听证的,环保部门应当组织听证。有关程序依照《行政处罚法》规定进行。”
二、第二十一条修改为:“公民、法人和其他组织可以申请复议的事项,依照法律、法规规定办理。” 对有关条文的顺序作相应的调整。
本决定自公布之日起施行。



1997年12月15日