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买方贷款不及时,卖方解约须谨慎/奚正辉

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 16:19:56  浏览:8390   来源:法律资料网
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买方贷款不及时,卖方解约须谨慎

奚正辉


  案例:2009年4月,夏某向顾某购买了上海市闵行区七莘路一套房屋,签署了房地产买卖合同,合同第6条约定:甲乙双方确认在2009年5月10日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第9条:乙方未按本合同付款协议约定的期限付款的,应当向甲方支付违约金,违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算,逾期超过10日的,甲方有权解除合同,并要求乙方赔偿总房款的20%。付款协议第2条约定:乙方应于签订本合同后7日内向银行申请办理贷款手续,贷款金额为140万,若贷款金额不足或银行未批准,乙方于送件当日现金补足。第3条约定:待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件,于银行取得它证后7日内放款给甲方。

  合同签订当日夏某支付了首付款61万,后夏某由于信用卡有逾期还款记录,中国银行未予批准其贷款,直到5月25日乙方的贷款才在招商银行获批准。
  顾某于2009年5月22日发函解除买卖合同。夏某收到解除函后找到本律师,本律师建议其立即回函给顾某不同意解除并要求继续履行合同。由于新的《合同法解释二》第24条规定:当事人没有约定异议期间,在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。故律师于6月30日就向法院提起诉讼,要求法院确认解除无效并要求顾某继续履行房地产买卖合同。
夏某到底有没有违约,是否逾期付款,庭审中发生了激烈的辩论。

本律师代理夏某发表了如下代理意见:

1、付款协议作为买卖合同正文的补充,若两者有矛盾,以付款协议为准。合同正文第6条约定的过户时间,是双方在打印买卖合同时必须填写的时间,若该时间不填写,买卖合同是无法打印的,故2009年5月10日是双方预估的过户时间。付款协议约定的过户时间才是双方真实意思的表示。

2、付款协议约定:乙方应于签订本合同后7日内向银行申请办理贷款手续,待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件。故本买卖合同没有约定夏某办完贷款的时间,只约定了夏某在7日内要向银行申请办理贷款。而且本买卖合同约定的过户时间是夏某贷款批准后3个工作日内,夏某贷款未批准前,双方约定的过户时间还没有到期。故夏某不存在逾期付款及逾期办理过户。

3、夏某在积极办理贷款,签订合同当日就向中国银行申请贷款,预审通过后,发现后信用卡逾期还款的记录,中国银行才没有批准。夏某得知后立刻联系中介公司,找到招商银行,招商银行于5月25日已经批准夏某的贷款。故夏某不存在违约行为,其要求顾某继续履行也没有任何付款障碍。

4、本案是顾某违约,因为房价上涨顾某要求加价,夏某没有同意,顾某才发函要求解除。相信恶意违约方的无理解约要求法院定不会支持。

  最终法院也采纳了本律师的意见,判决继续履行房地产买卖合同。由于这类型的案件在目前行情下发生地较多,笔者望本案例能起到一定示范与警示作用。
  本案纠纷的产生除了顾某因为房价上涨不肯按原价格出售外,还有一个重要原因是付款条件约定的不是很明确。本案中约定了一个交易过户的具体日期,但是在合同附件里的付款协议又约定了待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件。若贷款申请通过在约定的交易过户日期之前,就不会发生问题,若贷款申请通过在约定的交易过户日期之后,就发生矛盾了,有矛盾应该以之后的付款协议为准。这也提示我们在签署房地产买卖合同时要非常细心,文字的表达很重要。签署二手房买卖合同并不复杂,但要签好二手房买卖合同却有一定难度。首先要熟悉二手房的交易流程,其次要熟悉交易的相关法律及政策,最后要有一定的文书写作表达能力。
  若本案没有约定贷款的日期,或者约定了乙方贷款办理的日期,那么案件将发生根本变化。没有约定贷款日期,那么双方必须在约定的日期办理交易过户,乙方因为贷款没有批准不去办理交易过户,那么甲方有权根据合同约定追究乙方的违约责任。若在买卖合同约定了乙方办理贷款的期限,乙方不能办理,那么甲方也可以追究乙方的违约责任,甚至解除合同。


上海中汇律师事务所 奚正辉律师



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本溪市老官砬子饮用水源保护条例

辽宁省人大常委会


本溪市老官砬子饮用水源保护条例
辽宁省人大常委会


(1996年11月19日辽宁省本溪市第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过 1996年11月30日辽宁省第八届人民代表大会常务委员会第二十四次会议批准)


第一条 为防止饮用水源的水体污染,确保水源水质符合饮用水质标准,保障人体健康,促进经济发展,根据《中华人民共和国水污染防治法》及有关法律、法规规定,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本条例所称老官砬子饮用水源,系指太子河流域老官砬子断面地表水水域。
第三条 为加强对老官砬子饮用水源的保护,老官砬子饮用水源要依法划定保护区。
在老官砬子饮用水源附近可以划定一定的水域和陆域为一级保护区。在一级保护区上,可以划定一定的水域和陆域为其他等级保护区。各级保护区应当有明确的地理界限。
一级保护区的水质不得低于地面水二类标准。其它等级保护区的水质除小市断面不得低于地面水三类标准,其他断面均不得低于地面水二类标准。
第四条 凡在饮用水源保护区活动的任何单位和个人,必须遵守本条例。
第五条 市人民政府环境保护行政主管部门对饮用水源的保护实施统一监督管理,设立专门机构,负责具体管理工作。

市、自治县(区)人民政府的计划、公安、交通、水利、卫生、土地、规划、林业、农牧业、地质矿产、市政管理等部门应结合各自的职责,协同环境保护部门做好对饮用水源的保护管理工作。
第六条 为了保护太子河流域的生态环境,确保饮用水源水体的自净能力,观音阁水库、关门山水库坝下最小泄流量分别不低于20.83立方米/秒、0.6立方米/秒。
第七条 饮用水源保护区实施污染物排放总量控制。
排污单位必须向环境保护部门申请登记并领取排污许可证。
第八条 在各级饮用水源保护区,禁止下列行为:
(一)向水体倾倒工业废渣、城市垃圾;
(二)向水体排放油类、酸液、碱液、剧毒废液;
(三)向水体排放、倾倒含有汞、镉、铬、砷、铅、氰化物、黄磷等可溶性剧毒废渣或者将其直接埋入地下;
(四)使用剧毒和高残留农药,滥用化肥,使用炸药、毒品捕杀鱼类;
(五)水刷厕所及各类养殖场粪便未经处理直接向水体排放;
(六)医院、疗养院污水未经消毒处理排放。
第九条 在饮用水源一级保护区内,严禁下列行为:
(一)新建、改建、扩建与供水设施和保护水源无关的建设项目;
(二)新建排污口;
(三)贮存工业固体废弃物和其它杂物;
(四)设置油库;
(五)游泳、水上训练及其它体育娱乐活动;
(六)洗刷车辆、衣物及其它器具;
(七)放养畜禽或网箱养殖;
(八)其它污染饮用水源的活动。
第十条 在饮用水源一级保护区外新建、改建、扩建工程和其它设施,必须严格遵守国家和省对建设项目环境保护管理的有关规定。
禁止新建小型化学制纸浆、印染、制革、电镀、炼油、农药以及其它严重污染水环境的企业。
严禁采用国家明令淘汰的严重污染水环境的设备和工艺。
第十一条 凡在饮用水源一级保护区内,已设置的排污口,由县级以上人民政府按照国家规定的权限责令限期拆除或者限期治理。
第十二条 运输有毒有害物质、油类、粪便的船舶和车辆一般不准进入保护区,必须进入者应事先申请并经有关部门批准、登记并设置防渗、防溢、防漏设施。
第十三条 在饮用水源受到严重污染,威胁供水安全的紧急情况下,环境保护部门应当报经同级人民政府批准,采取强制性的应急措施,包括责令有关企业事业单位减少或者停止排放污染物。
第十四条 对饮用水源保护区内的水源涵养林、水土保护林、防风固沙林等防护林进行抚育和更新性质的采伐,必须采取水土保护措施,并征得饮用水源保护管理部门同意后,按有关规定办理审批手续。
第十五条 禁止在饮用水源保护区内二十五度以上陡坡地开垦种植农作物。已经开垦种植的,应限期退耕,植树种草,恢复植被。
第十六条 违反本条例,按下列规定予以处罚:
(一)违反第六条规定的,处以三万元以上,五万元以下罚款;
(二)违反第七条第二款规定的,责令限期登记,并处以五百元以上,二千元以下罚款;
(三)违反第八条(一)、(二)、(三)项规定的,处以三万元以上,五万元以下罚款;
(四)违反第八条第(四)项规定的,处以五百元以上,五千元以下罚款;
(五)违反第八条第(五)、(六)项规定的,处以五千元以上,二万元以下罚款;
(六)违反第九条第(一)、(二)项、第十条第二、三款规定的,责令停止建设,限期拆除,恢复原貌,并对建设单位处以工程造价百分之三至百分之五的罚款;对单位负责人处以五百元罚款;逾期不拆除的,申请人民法院强制执行;
(七)违反第九条第(三)、(四)项规定的,责令限期清除,并处以五千元以上,二万元以下罚款;
(八)违反第九条第(五)、(六)、(七)、(八)项规定的,处以五十元以上,一千元以下罚款;
(九)违反第十条第一款规定的,责令立即停止建设,并依照国家《建设项目环境保护管理办法》有关规定处罚;
(十)违反第十一条规定的,除按照国家规定征收两倍以上的超标准排污费外,并处以三万元以上,五万元以下罚款;
(十一)违反第十二条规定的,处以五百元以上,五千元以下罚款。
第十七条 违反本条例规定,造成水污染事故的排污单位,根据造成的危害和损失,处以三万元以上,十万元以下罚款。
第十八条 违反第十四条、第十五条规定的,由环境保护部门会同水行政部门按《中华人民共和国水土保持法》及其他有关规定处罚。
第十九条 对阻碍环境保护监督管理人员执行公务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第二十条 违反本条例,对饮用水源造成污染,后果严重,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第二十一条 环境保护监督管理人员,滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关追究刑事责任。
第二十二条 当事人对行政处罚不服的,可按照国家有关的法律、法规申请复议或提起诉讼。
第二十三条 本条例应用中的具体问题,由市人民政府负责解释。
第二十四条 本条例自公布之日起施行。



1996年11月30日
简析正当防卫与紧急避险的区别

田永东


  正当防卫是指为了使国家、公共利益、本人或者他人的人身、财产和其他权利免受正在进行的不法侵害,而对实施不法侵害的人所采取的必要的防卫行为。
  紧急避险是指为了使国家公共利益、本人或者他人的人身财产和其他权利避免遭受正在发生的危险,不得以而采取的损害另一个较小的合法权益,以保护较大合法权益的行为。
  正当防卫反映的是合法行为与不法行为的斗争;而紧急避险则是两个合法权益的矛盾冲突,在危急情况下,舍小利而保大利,使社会公共利益和个人利益所遭受的损失减少到最低限度。两者的具体区别是:
  (一)危害的来源不同。在正当防卫的情况下,危害来源于不法侵害;而紧急避险除了来源于违法犯罪行为的危害外,在许多情况下,还来源于自然界的侵袭以及其他方面的侵袭。
  (二)行为损害的对象不同。正当防卫所损害的对象只能是不法侵害者本人的权益;而紧急避险所损害的对象,则是他人的权益或者国家利益、公共利益。
  (三)法律要求实行紧急避险只有在迫不得已的情况下才能被允许;而对实行正当防卫,法律则没有规定这样的限制条件。
  (四)对损害程度的要求不同。正当防卫所造成的损害,只要在足以制止不法侵害所必需的限度内,可以大于不法侵害者所可能造成的损害;而紧急避险所造成的损害,则必须小于危险所可能造成的损害。

黑龙江省北安市人民法院 田永东
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