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企业厂房租赁法律指引/阚凤军

作者:法律资料网 时间:2024-06-17 11:03:35  浏览:9437   来源:法律资料网
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企业厂房租赁法律指引



笔者最近处理几单企业之间、企业与个人之间厂房租赁合同纠纷,发现各方,特别是承租方企业没有重视租赁合同的相关法律风险,最终承担较大损失。基于上述情况,就企业厂房租赁中一些重要问题提出初步的看法与建议,并形成此法律指引,供感兴趣的企业及朋友参考。

1. 出租主体的识别与确定
1.1. 厂房的所有人
1.2. 厂房的共有权人
1.3. 厂房的转租人
根据我们此前处理的案例,某些厂房产权证上的所有人是夫妻一方,在此情况下,企业需要确认该厂房真正的产权人,避免其他共有人提出权利主张。另外,根据出租人及承租人之间的约定,承租人可以转租厂房,次承租人需要全面了解原租赁合同,并确定该房屋所有权人同意转租等。

2. 出租厂房的识别与确定
2.1. 出租厂房的位置,需要结合房产证及有关红线图等确定;
2.2. 出租厂房周边道路通行情况的分析;
2.3. 出租厂房是否通过竣工验收、是否存在其他安全使用的情况;
2.4. 出租厂房是否存在抵押等情形;
2.5. 出租厂房是否存在出租情况;
2.6. 出租厂房是否涉及工程欠款纠纷等;
2.7. 出租厂房的配套设施,包括水、电、气等能够满足工厂运营的需要。
笔者曾经遇到某企业轻信出租方,草率签订租赁合同,后因厂房报建等方面存在瑕疵导致无法通过消防验收等问题,导致企业无法办理营业执照,承担近百万元的经济损失。因此,建议企业在操作上述问题过程中,一定要求企业搞生产、设备安装等人员参与,减少某些不确定因素可能带来的影响。另外,某些厂房出租后,周边某些人基本某种目的,阻碍企业车辆的正常通行等,这些问题都需要一并考虑。

3. 租赁使用及用途
3.1. 厂房使用用途不要约定过于明确具体;
3.2. 厂房使用过程可能需要对该厂房进行某些非主体的变更的处理。
如果承租方在厂房租赁合同中,明确厂房的具体用途,如果日后因经营方向的调整等原因,改变原来的用途,可能会与出租方产生争议与分歧。另外,如果需要对厂房做某些改动,一定要在合同签订前予以明确,并通过合同条款界定清楚。

4. 厂房交付日期和租赁期限
4.1. 厂房交付日期需要设定一些先决条件
4.2. 厂房交付日期需要与租赁期限起算时间密切关联
4.3. 厂房租赁期限一定要与企业预期运营的实践匹配
实践操作中,一些厂房可能存在原承租人尚未清理的产品、设备,厂房的某些部位尚需要进一步完善、厂房的配套设施需要进一步安装等,这些问题都需要在厂房交付标准中予以明确。另外,为提前做好生产准备,企业可能需要先行将设备运至租赁厂房,这就牵涉到租期的起算及设备风险承担等问题。

5. 租金的给付及迟延违约
5.1. 定金及押金的给付需要约定清晰
5.2. 租金支付的违约金不易过高,解决合同条件设定要严格
5.3. 租金的调整需要明确
一些企业在承租房屋时向出租方支付相当于6个月租金的款项作为定金或押金,这种情况可能对于承租方处理双方之间租赁纠纷等问题非常不利。租金调整,需要结合地价、房价及周边租金等整体水平联动,必须约定清晰,防止出租方提出过高要求。

6. 出租厂房正常使用保证
6.1. 厂房使用过程中不受第三方提出诸如产权、使用权、处分权等争议或诉讼之扰
6.2. 厂房发生非承租方原因造成的任何损坏等,必须在约定的时间完成维修;
6.3. 必须无条件配合承租方完成有关的手续。
尽管法律上,承租方就所租赁厂房有权优先购买权等,但实践中可能发生其他债权人人为行为影响厂房的正常使用行为等。厂房的安全保证也很重要,必要时,建议双方商定购买一定金额的商业保险,并协商保险费及赔偿金的承担与享受。
 
7. 转租、转让
7.1. 承租方需要明确在一定条件下可能转租部分或全部厂房
7.2. 出租方转让厂房需要征得承租方同意并有权优先购买
转租权的享有对承租方是非常必要的。很多情况下,出租方基于各种理由拒绝出租方转租厂房,或者要求分享转租大部分差价等。
  
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中华人民共和国政府和古巴共和国政府一九九二年贸易议定书

中国政府 古巴共和国政府


中华人民共和国政府和古巴共和国政府一九九二年贸易议定书


(签订日期1992年2月18日 生效日期1992年1月1日)
  中华人民共和国政府和古巴共和国政府为了增进两国政府和人民间的友谊,进一步加强和发展两国间的经济贸易关系,根据一九九一年一月十六日签订的中华人民共和国政府和古巴共和国政府“贸易协定”和“贸易支付协定”(以下简称“贸易协定”和“贸易支付协定”),经过两国政府代表友好的会谈,决定签订一九九二年日历年度中、古贸易议定书,条文如下:

  第一条 中华人民共和国和古巴共和国之间一九九二年日历年度内货物的相互交换,将根据双方进出口平衡的原则,在本议定书附表“甲”(古巴共和国出口商品)和附表“乙”(中华人民共和国出口商品)的基础上进行。上述附表是本议定书的组成部分。经双方同意,未包括在上述附表中的商品可以进行交换,对附表“甲”和“乙”中已订定的商品数量也可以调整。

  第二条 价格、交货期和其他技术条件,以及与第一条中提及的附表“甲”和“乙”所列商品有关的其他条件,将由中华人民共和国和古巴共和国国营对外贸易机构,根据两国政府签订的“贸易协定”、“贸易支付协定”和一九六四年十二月三十一日两国对外贸易部签订的“交货共同条件”以及两国有关交通运输部门之间达成的商品运输协议的规定,在具体合同中商定。

  第三条 根据本议定书相互供应货物的支付,将由中国银行和古巴国家银行根据“贸易支付协定”和“关于执行中、古贸易协定和贸易支付协定的技术细则和记帐办法的银行协议”,以及有关换函的规定办理。

  第四条 本议定书是“贸易协定”和“贸易支付协定”的组成部分。自一九九二年一月一日起生效,有效期一年。
  本议定书于一九九二年二月十八日在哈瓦那签订,共两份,每份都用中文和西班牙文写成,两种文本具有同等效力。
  注:附表甲、乙(略)。

    中华人民共和国政府      古巴共和国政府
     代     表        代   表
       何椿霖          卡布里萨斯
      (签字)          (签字)

东西四路地区管理暂行办法

辽宁省抚顺市人民政府


东西四路地区管理暂行办法
抚顺市人民政府


市政府第70次常务会议通过

第一章 总 则
第一条 为进一步繁荣区域经济,发挥文明城市活动示范点的作用,加强对东西四路步行商业街及延伸区域管理,根据有关法律、法规的规定,制定本办法。
第二条 本办法所称东西四路地区为西起西三街,东至自由路,北到东西一路,南止东西七路。
第三条 东西四路地区的一切单位和个人均应遵守本办法。
第四条 东西四路地区管理遵循依法治理、标本兼治、统一规划、分步实施的原则,建成整洁、优美、文明、有序的商业区。
第五条 东西四路管理委员会(以下简称管委会)为市人民政府派出机构,委托新抚区人民政府领导组织管委会工作,具体负责本办法的实施。管委会设立的专业管理所(队、站),依据法律、法规的规定或受有关行政机关的委托,行使监督、管理与处罚权。其职责是:
(一)对道路挖掘、基建和商业占道、房屋立面装修、户外广告牌匾设置、亮化等的审批、收费、管理工作;
(二)负责区域内各种违章建筑及“六乱”现象的清理;
(三)负责区域内的市容管理及对违反市民“十不”行为的查处;
(四)负责对区域内社会办及区办市场的管理;
(五)负责区域内的社会治安、交通秩序管理。
管委会根据法律、法规和市政府规章,制定东西四路具体管理措施,报区政府批准后,组织实施。
第六条 市政府各部门应积极支持管委会依法做好东西四路地区的综合管理工作。
市、区政府每年拨出一定资金用于东西四路地区的建设和管理。

第二章 市容环卫管理
第七条 管委会和市容环境卫生管理部门,应加强对东西四路地区的市容环境卫生管理。
第八条 东西四路地区企事业单位应做到牌匾规范、橱窗落地、服务文明、环境优美,立面及橱窗装修应采用外型美观、防腐耐用装饰材料。
第九条 东西四路地区严禁无证养犬或将有证犬带入步行商业街内。
第十条 东西四路地区单位和居民排放的垃圾实行袋装化,在早7点前用塑料封好,投放在指定地点,不准散倒或倒入居民住宅楼垃圾通道。
第十一条 东西四路步行商业街的单位定期刷洗责任区地面,严格执行“门前五包”责任制。
第十二条 东西四路地区内设置户外广告、牌匾、橱窗、画廊,须经管委会批准。户外广告、牌匾、橱窗、画廊应整洁、美观,文字规范,宣传情趣健康,无不良文化现象,不得有碍观瞻和消防、交通安全。
第十三条 东西四路地区房屋沿街一侧,将窗户改门,增设门斗、摊亭、台阶、坡道等立面装修须经管委会批准。

第三章 市场管理
第十四条 管委会应加强对地区内社会办和区办市场、摊区的规划和管理,保障合法经营,禁止无照经营,并保障消防通道畅通。
第十五条 凡申请在东西四路地区(步行商业街除外)摆摊设点,须经管委会批准,在指定地点经营,对乱摆摊点或不在指定地点经营的予以取缔。
第十六条 经批准的早、晚集市,应严格按照管委会有关规定,加强管理,按时开放和关闭。
第十七条 在东西四路地区新设立餐、饮、娱乐场所应先征求管委会意见。

第四章 治安交通管理
第十八条 管委会应加强该区域内的社会治安综合治理,维护社会秩序,保护公民、法人的合法权益不受侵犯。
第十九条 管委会加强对道路交通的管理,纠正违章,确保交通安全、道路畅通。
第二十条 东西四路步行商业街禁止一切车辆通行、停放。东西四路步行商业街各交叉路口禁止车辆停放。

第五章 市政设施管理
第二十一条 在东西四路地区挖掘、占用道路、维修管线,须经管委会与有关部门联合审批后方可施工。
第二十二条 经批准在东西四路地区挖掘道路,须按有关规定及时修复。上、下水、供气、供电、通讯设施必须保持畅通完好,出现故障,应在规定的时限内修复。

第六章 罚 则
第二十三条 对有下列行为的,由管委会下设的管理所(队、站)责令限期改正,并可依据以下规定予以处罚:
(一)在东西四路地区未按规定要求做到牌匾规范、橱窗落地、服务文明、环境优美的,处500元以下罚款;
(二)对不按规定实行垃圾袋装,乱排放垃圾的,处50元以下罚款;
(三)对未按规定清洗路面的,处50元以下罚款;
(四)在临街建筑物、阳台和窗外堆放、吊挂有碍市容观瞻的物品,单位和个人封闭阳台与原建筑物风格不一致,在通知限期内未改正的,处100元以下罚款,并按有关规定予以强拆;
(五)在区域内吐痰、便溺、乱扔污物、乱设摊点、乱贴广告、标语的按《抚顺市民行为奖惩办法》处罚;
(六)在区域内无证养犬或将有证犬带出户外的按《抚顺市市区犬类管理办法》从重处罚;
(七)区域内单位未按规定完成除雪任务的,按应承担的除雪任务,以每平米10元标准交纳劳务费,拒不履行的,由交警支队扣该单位车辆牌照,对单位主要领导处以100-200元罚款;
(八)建设工程竣工后,未按规定拆除暂设设施,清除施工残土,按残土占地面积每平方米20元对施工单位处以罚款;
(九)对在区域内企事业单位排放的烟尘、噪音超标,严重影响居民生活的,处以500元以下罚款,并责令限期达标;
(十)在东西路步行商业街通行、停放机动车、非机车的,处20元以下罚款。
第二十四条 对损坏绿地、花草树木、绿化设施的,依照《抚顺市实施〈辽宁省城市园林绿化管理办法〉细则》处罚。
第二十五条 对当事人处50元以下罚款,执罚人员可当场处罚,20元以下罚款可以当场收缴。
第二十六条 管委会管理人员应持市政府统一颁发的《辽宁省行政执法证》上岗,严格执法。
第二十七条 罚款应使用市财政部门统一制发的罚款收据,罚款一律上缴区财政。
第二十八条 当事人对行政处罚不服的,可以依法申请复议或向人民法院提起行政诉讼。
第二十九条 管委会管理人员玩忽职守,对应当予以制止和处罚的违法行为不予以制止、处罚,致使公民、法人或其他组织的合法权益、公共利益和社会秩序遭受损害的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分,情节严重构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事
责任。

第七章 附则
第三十条 市政府过去规定与本办法不符的,以本办法为准。
第三十一条 本办法应用中的问题,委托新抚区政府负责解释。
第三十二条 本办法自公布之日起实施。



1997年6月30日