玉林市已购公有住房上市交易实施细则
广西玉林市人民政府
玉林市人民政府文件
玉政发[2001]4号
玉林市人民政府关于印发玉林市已购公有住房上市交易实施细则的通知
各县（市）区人民政府（管委），市直各委办局：
《玉林市已购公有住房上市交易实施细则》已经市人民政府第23次常务会议讨论通过，并经自治区住房制度改革委员会批复同意（桂房改字[2001]2号），现印发给你们，请遵照执行。
二OO一年二月十二日
玉林市已购公有住房上市交易实施细则
第一章 总则
第一条 为进一步深化住房制度改革，规范已购公有住房上市交易行为，促进住房二级市场发展，加快住房商品化、社会化的进程，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）、建设部发布的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（建设部1999年第69号令）和财政部、国土资源部、建设部《关于印发<已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定>的通知》（财综字[1999]113号）及财政部、国家税务总局《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号），财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）以及自治区人民政府《关于印发<广西壮族自治区已购公有住房上市交易暂行办法>的通知》（桂政发[1999]74号）等有关法律、法规，结合我市实际，特制定本细则。
第二条 本细则所称的已购公有住房包括职工按房改政策购买的全产权公有住房、经济适用住房以及全额集资建造的住房。
第三条 本细则所称已购公有住房上市交易，是指已购公有住房依法出售、交换、出租、抵押、赠与、继承的行为。
第四条 本细则适用于已购公有住房首次进入市场交易的管理。已购公有住房再次进入市场交易时，则按私房进入市场交易的有关规定办理。
第二章 上市条件
第五条 已购公有住房上市交易不受购房后居住时间的限制，但应具备以下条件：
（一）拥有已购公有住房全部产权并已取得《房屋所有权证》，并已建立了《个人住房档案》；
（二）已按规定交纳应分摊的共用建筑面积价款；
第六条 属于下列情况的住房不允许上市交易：
（一）部分产权未过渡为全产权的；
（二）以低于房改成本价购买且没有按照规定补足房价款的；
（三）住房面积超过自治区规定的控制标准（科级及科级以下70M2，处级90M2，厅级120M2），或者违反规定利用公款超标准装修，且超标面积部分或超标装修未按照规定补足房价款或装修费用的；
（四）违反房改政策规定多购公有住房，且多购的公有住房未进行清理的；
（五）已购了公有住房又租用公有住房的，且租用公有住房未退出的；
（六）处于户籍冻结区域并已列入拆迁改造公告范围的；
（七）与办公、教学、医疗等场所不能分割实行封闭管理的；
（八）产权共有，未经共有人同意的；
（九）已抵押且未经抵押权人书面同意的；
（十）将已购公有住房上市交易后形成新的住房困难的；
（十一）擅自改变房屋居住使用性质未纠正的；
（十二）司法机关依法判决、裁定、决定查封或者县级以上（含县级）人民政府规定暂不宜上市交易的。
第七条 已购公有住房上市交易应遵守下列规定：
（一）已购公有住房上市交易后，原所有权人及其配偶不得列入新的无房户或住房困难户，也不得再按房改政策规定购买公有住房、经济适用住房和参加集资建房，或者租赁公有住房，需要改善居住条件的，自行通过住房市场解决。
（二）个人出售、交换、赠与、继承已购公有住房时，原产权单位缴纳的共用部位、共用设施维修基金，随房屋产权转移使用；个人缴交的住房共用部位、共用设施维修基金的结余部分不予退还，随房屋产权同时过户。该房屋的维修仍按上市交易前公有住房维修管理的有关规定执行。
第三章 交易程序
第八条 已购公有住房上市交易按下列程序办理：
（一）房屋所有权人向当地房改办提出申请，填写《已购公有住房上市交易申请表》，并提交下列材料：
1、《房屋所有权证》；
2、《个人住房档案》；
3、经全体房屋产权共有人签字的申请书；
4、房屋所有权人及共有人的居民身份证或其他有效身份证件；
5、要求提供的其他合法文件。
（二）房改办对以上材料逐项审核，并在《已购公有住房上市交易申请表》上签署意见。
（三）房地产管理部门对《已购公有住房上市交易申请表》及上述规定提供的材料复核，对符合上市规定的发给《已购公有住房上市准入证书》；
（四）房屋所有权人委托具有房地产评估资格的机构，对上市交易的房屋进行评估，评估费按评估值的0.25%收取；
（五）房屋所有权人持《已购公有住房上市准入证书》和房地产评估报告到房地产交易市场进行交易：买卖双方签订已购公有住房买卖合同，并按有关规定缴纳有关收益和税费以及共用建筑面积价款。涉及权属变动的，须在30天内到房产管理部门办理房屋所有权转移登记，并到土地管理部门办理土地使用权变更登记。
（六）成交的已购公有住房办清有关手续后，由市房地产管理部门书面通知房改办。
第九条 已购公有住房上市交易的价格由交易双方协商确定。
第四章 税费政策
第十条 已购公有住房上市交易必须按规定缴纳有关税费。计征税费时，成交值低于评估值，以评估值为计算基数，成交值高于评估值的，以房屋的成交值为计算基数。
（一）职工出售已购公有住房时，暂免征土地增值税；居住超过一年的免征营业税；居住不足一年的，出售时营业税按计算基数减去购入原价后的差额计征。个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。
（二）已购公有住房所有权人将居住超过一年的住房与任何他方交换住房的，免征营业税；居住不足一年进行交换的，对换房的等值部份免征营业税，超过等值部份的差额计征营业税。
（三）抵押、出租、继承、赠与按规定办理有关手续和缴纳税费。
第十一条 已购公有住房上市交易时，必须按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。
（一）土地出让金或相当于土地出让金的缴纳标准和计算办法按自治区的有关规定执行。
（二）土地出让金按规定全额上交财政。
（三）相当于土地出让金的价款全额上交财政，然后由财政按原产权单位权属性确定返还比例，若原单位权属性属事业单位的，财政按50%的比例返还；若原单位权属性属企业的，财政给予全额返还。
（四）上交财政的相当于土地出让金的价款和所得收益，按已购公有住房原产权单位的财务隶属关系和财政体制，分别上交中央财政和地方财政，专项用于住房补贴；返还给企业和事业单位的相当于土地出让金和价款和所得收益，按财政部关于企业财务处理的规定纳入相应科目。
第十二条 职工出售已购公有住房时获取的所得，应根据个人所得税法的规定，按“财产转让所得”项目向当地地方税务局缴纳个人所得税。但对个人出售自用5年以上家庭唯一生活用房的所得，继续免缴个人所得税。
（一）个人所得税的缴纳额，按有关规定确定。
（二）职工缴纳的个人所得税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金的形式向当地地方税务局缴纳，地方税务局在收取保证金时，应向纳税人开具“中华人民共和国纳税保证金”收据，并纳入专户存储。
（三）职工出售已购公有住房一年内按市场价重新购房的，收取纳税保证金的地方税务局应按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。
（四）职工出售已购公有住房一年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。
（五）职工在申请退还纳税保证金时，应向当地地方税务局提供合法、有效的售房、购房合同及其他有关证明材料，经审核确认后方可办理纳税保证金退还手续。
（六）跨行政区域售、购住房又符合退还纳税保证金的个人，应向纳税保证金缴纳地的地方税务局申请退还纳税保证金。
第十三条 未分摊共用建筑面积的已购公有住房上市交易时，需按出售已购公有住房时评估确定的该房屋共用建筑面积计算应分摊的共用面积。
8层以上（不含8层，底层属杂物房的除外）有电梯间的高层建筑，分摊的建筑面积由房屋所有权人按其应分摊面积的交易评估价的20%向原产权单位购买，缴交价款；
8层以下（含8层，底层属杂物房的除外）没有电梯间的多层建筑，分摊的共用面积由房屋所有权人按其应分摊的共用面积的交易评估价的10%向原产权单位购买、缴交价款；
原产权单位已撤消的，有接收单位的，应交价款交接收单位，无接收单位的，应交价款交财政管理部门专项用于住房补贴。
第十四条 已购公有住房上市交易在补交分摊的共用建筑面积价款和缴纳规定的有关税费后，收益归个人所有。
第十五条 有下列违规行为的，将根据《自治区人民政府关于印发〈广西壮族自治区已购公有住房上市交易暂行办法〉的通知》（桂政发[1999]74号）的规定给予处罚：
（一）擅自将已购公有住房进行交易的；
（二）将不准上市交易的已购公有住房上市交易；
（三）将已购公有住房上市出售后，又以非法手段按照成本价购买公有住房，或参加集资建房，或再租用公有住房的；
（四）已购公有住房上市出售后，又违反规定领取住房补贴的。
第十六条 在已购公有住房上市交易过程中，有关部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由所在单位或上级主管部门按有关规定给予行政处分，情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第十七条 本细则由玉林市住房制度改革委员会办公室负责解释。
第十八条 本细则自发布之日起施行。
劳动合同单方解除制度作为劳动合同法上的一项重要制度，其对劳动合同的双方当事人影响甚大。劳动者非过错性单方解除劳动合同的预告权是法律为了保护劳动者利益而赋予的一项权利，《劳动合同法》对于劳动者行使单方解除权的规定还存在局限性，在对我国劳动法中关于劳动合同单方解除的规定进行比较研究的基础上，结合我国的劳动关系现状，笔者认为我国劳动者单方解除制度仍有较大完善空间。
一、劳动者的非过错性解除制度概述
（一）劳动合同单方解除的含义
劳动合同解除主要包括两大类：一是当事人经协商一致，解除劳动合同，即“协议解除”；二是在法定的情形下，劳动合同一方当事人决定解除劳动合同，即“单方解除”。单方解除是劳动合同最为重要的解除方式，对劳动关系双方，尤其是对劳动关系中的弱者——劳动者影响甚大。在民事合同立法中，为了保护非违约方的利益，也为了鼓励交易和有效利用资源，法律对合同解除都做出了严格限制。一般规定只有在一方严重违约或根本违约的情况下，才能导致合同的解除。合同解除关涉到合同制度的严肃性，各国对劳动合同的单方解除的立法可说是慎之又慎。
（二）劳动合同单方解除的分类
1、按照行使单方解除权的主体分类。按照行使单方解除权的主体不同，可以分为劳动者单方解除和用人单位单方解除，劳动者的单方解除一般称为辞职，用人单位单方解除一般称为解雇。
2、按照解除权行使方式的不同分类。按照行使单方解除权的方式，可分为单方预告解除和单方即时解除，前者指经过预先通知对方当事人后才可以单方解除合同，单方预告解除是指经过预先通知对方后才可以单方解除劳动合同。
3、按解除原因中有无过错分类。按照导致合同解除的原因中是否包含有对方当事人的过错，可以分为有过错解除和无过错解除。无过错解除，即在对方当事人无过错行为或过错行为轻微的情况下单方面解除劳动合同。为了减少或避免合同解除可能给对方当事人造成的损失，立法要求劳动者或用人单位在解除合同前向对方预告，而且还要求用人单位对被解雇或辞职的劳动者给予一定的经济补偿。有过错解除，即由于一方当事人的过错行为导致对方当事人行使解除权而解除劳动合同。包括劳动者因用人单位的过错而辞职和用人单位因劳动者的过错而解雇。
（三）劳动者的非过错性解除制度
劳动者的非过错性解除，法律一般都规定以预告解除的方式进行，因此又被称为劳动者的预告解除又因其是由劳动者主动提出，所以还可被称作劳动者的主动辞职。劳动者的预告解除权，亦即预告辞职权，是劳动者劳动权的重要内容之一。
劳动法的立法本意是希望通过对劳动者的权益保护而建立一种和谐、稳定的劳动关系，但是除劳动权以外，劳动者享有的以劳动权为平台延伸出的其它权益，是劳动法无法全部包括与简单列举的。所以立法上希望通过赋予劳动者预告辞职权，使用人单位更加认真地考虑劳动者权益，主动思考用人单位的发展目标与劳动者个人价值实现之间的关系，从而使劳动者权益的保护、人身价值的实现与用人单位的发展目标有机地融合起来，形成一种和谐、稳定与双赢的劳动关系。
二、我国关于劳动者预告辞职制度的立法及争议
（一）《劳动合同法》之前我国关于劳动者预告辞职的立法规定及争议
我国《劳动法》第31条规定“劳动者解除劳动合同，应当提前30日以书面形式通知用人单位。”前劳动部于1994年9月发布的《劳动部关于劳动法若干条文的说明》以下简称《说明》与1995年8月公布的《劳动部关于贯彻执行中华人民共和国劳动法若干问题的意见》以下简称《意见》中对劳动者的预告辞职权做出了更进一步的解释，《说明》第31条规定：“本条规定了劳动者的辞职权，除此规定的程序外，对劳动者行使辞职权不附加任何条件，但违反劳动合同约定者要依法承担责任”。《意见》第32条规定“按《劳动法》第31条的规定，劳动者解除劳动合同，应提前30日以书面形式通知用人单位，超过30日，劳动者可以向用人单位提出办理解除劳动合同手续，用人单位应予以办理。”所以，《劳动合同法》颁布之前的法律法规赋予了劳动者无条件的预告辞职权。从立法目的与精神来看，授予劳动者预告辞职权的意图是清晰的。
《劳动法》规定的劳动合同从时间上划分可分为有固定期限的劳动合同、无固定期限的劳动合同和以完成一定工作为期限的劳动合同。依合同原理，有固定期限的合同，非经当事人协商或法定解除事由的出现，当事人单方解除合同的，系属违约，应当承担违约责任。《劳动法》不附加任何条件地赋予劳动者单方合同解除权，无疑是认同了劳动者在劳动合同的有效存续期间内任意单方解除合同行为的合法性只需提前30日书面通知用人单位即可。于是导致《劳动法》与《合同法》之间的矛盾一方面，基于合同的约定，在合同有效存续期间内，一方主体单方擅自解除合同的，应当承担违约责任另一方面，劳动者依据《劳动法》第条的规定，有权提前解除劳动合同。根据劳动合同，不得提前解约是劳动者应负担的义务根据《劳动法》，提前解约是劳动者享有的权利辞职权。如果认为提前解约是劳动者享有的权利，无疑违反了“合同必须信守”的原则，相反，如果认为不得提前解约是劳动者的义务，则该义务又与劳动法的规定及其立法宗旨相违背。
笔者认为，劳动者预告辞职权的具有一定的合理性，但仍有值得商榷之处。
首先，关于“合同必须信守”的法律原则，不能作机械的理解，劳动合同与普通民事合同存在明显区别。就民事合同而言，民事合同的双方当事人的地位无论是在合同订立前还是订立后都是平等的。一旦一方当事人违约，使合同的履行成为不必要或不可能，解除合同往往是违约救济的一种措施。而在全世界都公认的”强资本、弱劳工”的现实情况下，劳动合同的双方当事人无论是在合同订立前还是订立后都是不平等的。因此，正如中国人民大学常凯教授所认为的劳动力市场不同于其它要素市场，它不仅仅表现为一种经济关系，还是社会关系，单纯依靠经济自我的平衡是不行的，尤其是在中国市场不规范的情况下，如果放任不管就等于站在强者的立场，让弱者越弱。所以允许劳动者享有辞职权是由劳动关系的特殊性决定的。
其次，认为赋予劳动者不附加限制条件的辞职权，会引起劳动者随心所欲地解除劳动合同，严重损害用人单位的利益，并以此为由否认劳动者的辞职权，显然是因噎废食。我国劳动力供大于求的现象严重，就业机会十分有限。再加上我国目前尚没有健全完善的社会保障体系，失业对于劳动者来说甚至意味着失去了生存的机会。在这种形势下，劳动者对于劳动机会必然是十分珍惜。如果不是有紧迫的需要，劳动者基本不会主动地解除劳动合同，更谈不上随心所欲地解除劳动合同了。关于劳动者预告辞职，对用人单位产生的影响也不应过分夸大。因为劳动者提前预告辞职劳动合同后，用人单位己经在时间上有了避免损失的回旋余地，加之目前我国劳动力供大于求，一般情况下用人单位寻求同等的劳动力并非难事。即使有些职位与技术含量高的劳动者，通过劳动力市场不能很快找到，也可以通过用人单位内部提升的方式找到适当人员。
最后，我国劳动法所体现的对劳动者倾斜保护的立法格局与世界劳动立法潮流是相符的。从各国劳动合同解除的立法及案例来看，大部分国家规定了雇佣保护原则，在劳动合同解除上用人单位与劳动者并不平等。德国有社会因素的考虑，英国有不公平解雇规定，法国要求严肃的实际性理由，就连崇尚雇佣自由的美国也有反歧视等公共政策限制，这些规定在立法技术上也往往以分列式为模式，分别规定雇主和雇员的权利与利益，以体现对雇员的倾斜保护。我国《劳动法》第31条的规定也正是体现了对劳动者的倾斜保护。这种所谓的不平等授权正是为了促进用人单位与劳动者之间的实质平等，符合世界立法惯例。
(二)《劳动合同法》关于劳动者预告辞职的立法规定
从法律条文上来看，《劳动法》第31条与第17条在表述上其实是存在矛盾的，一面赋予劳动者预告辞职权，一面又要求劳动合同双方必须履行劳动合同规定的义务。而后来颁布实施的《劳动合同法》仍然存在着与《劳动法》中相似的矛盾表述，但综合其所有相关规定，仍能看出其基本立场。
首先，持“合同必须信守”观点者认为《劳动法》第31条与第17条存在着冲突，并希望以立法的方式废除《劳动法》第31条法定解除条款的效力，而扩大第17条的约定终止的效力范围。然而，《劳动合同法》第37条和第29条不仅依然保留了与《劳动法》类似的规定，而且还通过废除约定终止条件，增加法定终止、法定解除的方式缩小了劳动合同在消灭劳动关系上的约定范围，显然与“合同信守论”相反。
其次，《劳动合同法》在第26条中将用人单位免除自己的法定责任、排除劳动者权利的合同内容视为无效，否定了用人单位利用其强势地位，在劳动合同中以约定的方式要求劳动者放弃劳动合同预告辞职权的做法，亦即否定了部分学者所持的“弃权有效论”，反对“如无正当理由劳动者不得解除合同”的条款。”
最后，正如许多劳动法学者所期望的，《劳动合同法》第22条对劳动者的预告辞职权做出了一定限制，即用人单位为劳动者提供专项培训费用，对其进行专业技术培训的，可以与该劳动者约定服务期，劳动者违反服务期约定的，应按照约定向用人单位支付补偿性的违约金，以此满足用人单位留住优秀员工的愿望。
诚然，赋予劳动者较大的辞职权是符合劳动立法的宗旨和价值取向的。然而，我国立法中的这种将劳动者预告辞职权引入全部类型的劳动合同的规定，给理论和实践都带来了问题，从这个角度看来，它是理应受到质疑的。
