关于设立房地产中介机构行业责任险的法律思考
辽宁法大律师事务所 陈敏
一.目前我国房地产中介市场发展现状
加入WTO后的中国，房地产中介市场这块蛋糕的诱惑力越来越大，二手房、写字楼和住宅租赁市场的预期利益至少还有十几年的荣景，房地产中介服务仍然大有可为。笔者就以中介服务最为活跃的上海为例，2002年之前在上海，外资中介机构在国内主要从事的是中高档物业，如以豪宅、休闲不动产、商业不动产等为主的租赁买卖业务，而本土传统的中介机构则主要从事中低端的物业，如普通二手房、商品房的买卖租赁业务，彼此之间的竞争并不激烈。但是随着2002年外资中介机构接受银行15亿元的二手房贷款的受信额度，标志着外资中介开始大规模进入中低端市场，要在中低端市场一显身手；而本土中介公司则进军公寓、别墅等高端物业的租售市场，预示着房地产土、洋中介的"肉搏"战不日将从相持进入白热化竞争。而在大连，房地产销售市场的内外销并轨，也充分体现了WTO国民待遇原则，由此可见外资中介为高端外销房公寓服务，本土中介为中低端内销房、二手房服务的局面将最终会打破。
今天的房地产中介服务，不再是单一的房地产咨询、价格评估，还有房地产经纪等活动，房地产中介企业也不再是单一为卖方（即一级房地产市场中的房地产开发商和二级房地产市场中的房屋产权人）服务，更多的要对消费者即购房者负责，充当着"中间人"这一角色。在这些专业的交易活动中必然产生专业类型的风险，因此参与房地产中介法律关系的各个主体需要对房地产中介活动中可能出现的各种法律风险加以了解并作出积极的预防措施。
二.房地产中介活动中的法律风险
房地产中介从法律角度解释是一种民事法律关系。这种民事法律关系中各个主体的联系主要是通过与房地产中介有关的合同。在房地产中介活动中常见的合同有委托代理合同、居间合同、行纪合同等。作为房地产中介机构以及房屋产权人（使用人）、购房者等合同主体其签订合同最基本的目的是在交易过程中尽可能地避免风险，实现交易目的，获得预期利益。
(一). 通过中介进行房屋买卖是目前房地产中介机构容易出现法律风险的一项业务，其中比较常见的法律问题有：
1. 来自交易主体方面的风险。
交易主体的风险一般指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的法律要件，就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权。
对于不同的房产所有人，其在房地产市场进行交易的动机各不相同，有的人想卖小房换大房，有的人想低价买高价卖，有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机，还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷。例如，夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋；房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋出售；职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等等。上述情况在认定合同法律责任时一般认定合同效力待定，或者直接认定合同无效。
买方委托中介机构选购房屋，是出于对中介机构专业人士的信任和信赖，因此，对于交易主体是否合法，房地产中介机构应当进行严格的审查，如果中介机构未尽审查义务，导致合同无效，给交易一方造成损失了，就应当承担相应的责任。
2. 来自交易标的物的风险。
交易标的物即是用于交易的房屋，中介机构应当对房屋的有关情况予以调查，如果出现下列情况，中介机构应当告知该交易标的物不能进行转让：①交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围；②房屋权属有争议或者房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的；③房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的；④交易房屋存在严重的质量瑕疵等。
如果房地产中介机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务，给合同一方（一般指买方）造成损失的，应当承担赔偿责任，当然如果是委托人（一般指卖方）刻意隐瞒制造虚假证明等而给房地产中介机构造成经济损失的，则由委托人承担相应的赔偿责任。
3. 来自交易合同、交易手续方面的风险。
房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到政府有关部门进行登记，出卖人仅将房屋交付买受人使用并不意味着就此产生房屋所有权变更的法律后果。买卖双方要交纳相关税费，办理产权过户手续，房地产管理部门才会核发过户并颁发产权证书。
但是在房屋交易过程中，如果双方对交房时间、付款期限等约定不明引发争议，其中一方的权益必然受到损害。为保证交易目的的顺利实现，房地产中介机构还应提示交易双方对诸如交房时间、付款方式等条款作出明确的约定，这样做的目的也是为了使房地产中介机构避免不必要风险和损失。
房地产中介机构如何防范以上述及的诸多的法律风险，关键是应当在交易前对交易房屋的产权等情况作一个彻底的了解，谨慎与委托人签订房屋买卖合同及其他委托代理、独家代理等关联合同。同时为了避免给委托人造成损失，还应认真审查该房屋产权证明、有无权利限制等情况，如中介机构未能尽到谨慎审查的义务，致使房屋产权人或购房者因此遭受损失的，房地产中介机构应承担赔偿责任。
(二). 房地产评估过程中出现的法律风险：
1、过失引起的风险。
这一风险包括估价师未尽到义务、受客观条件限制，对可能存在的事项未能如实披露等。
一般情况下，估价风险与主观因素关联较大，如因专业能力和工作态度导致产生风险。专业方面的风险如估价人员未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响，使估价目的与估价方法、估价价值不匹配，或估价报告文字叙述不当，造成委托方误解，或估价人员对评估参数及评估信息资料真实性的甄别、价格含义等缺乏正确的把握，而导致估价结果与事实相差悬殊，从而引发估价纠纷风险。
由工作态度引发的风险，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或受自身执业能力限制，使估价结论发生较大偏差，在未明确委托评估房地产的情况下，就盲目估价，导致估价不实。另外在对国家相关政策理解不够充分的情况下，轻率确定经济性贬值率或贬值额，以及估价人员与委托方有利害关系，使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。
2、非过失风险，主要系客观因素引发的风险。
关于印发南昌市市长质量奖和南昌名牌产品管理办法的通知
江西省南昌市人民政府
关于印发南昌市市长质量奖和南昌名牌产品管理办法的通知
洪府发〔2007〕44号
各县、区人民政府，市政府各部门，市属各单位：
《南昌市市长质量奖和南昌名牌产品管理办法》已经2007年12月25日市政府第17次常务会议研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
二〇〇七年十二月二十八日
南昌市市长质量奖和南昌名牌产品管理办法
第一条 为了推进我市名牌战略，提高产品质量竞争力，促进品牌经济发展，根据有关法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市市长质量奖和南昌名牌产品的评定、奖励和监督管理，适用本办法。
本办法所称市长质量奖，是指授予在行业内处于领先地位，为推动行业质量水平提升、带动品牌经济发展做出杰出贡献，取得显著经济和社会效益企业的奖励。
本办法所称南昌名牌产品，是指产品质量达到同类产品先进水平，市场占有率或知名度居行业前列，用户满意度高，具有较强市场竞争力的产品（包括服务）。
第三条 市长质量奖、南昌名牌产品评定奖励工作，应当建立以企业自愿申请为前提，以市场评价为基础，以政府推动、引导、监督为保证，以用户满意为宗旨的总体推进机制。
第四条 市长质量奖、南昌名牌产品评价、奖励，应当坚持严格标准，公开、公平、公正，不搞终身制，不向企业收费，不增加企业负担的原则。
第五条 市质量兴市与名牌战略工作领导小组（以下简称领导小组）负责市长质量奖、南昌名牌产品评定、奖励和管理工作。市质量兴市与名牌战略工作领导小组办公室（以下简称办公室，设在市质量技术监督部门）负责具体工作。
领导小组根据工作需要，组织具有广泛代表性和权威性的知名学者、质量技术专家、企业管理专家、行业人士和政府有关部门人员组成评审组，制定评价标准，实施具体评价工作。评审组成员质量技术专家不少于三分之一。
第六条 申请市长质量奖、南昌名牌产品，应当具备下列条件：
（一）企业具有法人资格，在本市行政区域内从事生产经营活动满三年；申请南昌名牌的，应当使用国（境）内的注册商标；
（二）企业和产品符合国家有关法律法规和产业政策的规定；
（三）产品质量达到同类产品先进水平，市场占有率、出口创汇率、品牌知名度居同类产品前列；
（四）产品年销售收入、实现上缴税收连续两年增长，且居同行业前列；
（五）企业质量管理体系健全并有效运行；
（六）企业具有完善的售后服务体系，顾客满意度高；
（七）近三年内无质量安全事故，无经查证属实的重大质量投诉，产品质量监督抽查全部合格。
第七条 申请市长质量奖的企业还应当具备下列条件：
（一）企业主导产品获得了南昌名牌产品称号；
（二）属于工业产品生产加工企业的，其主导产品年销售收入在8亿元以上；属于农产品生产加工企业的，其主导产品年销售收入在1.5亿元以上；属于服务类企业的，其年主营业收入在2亿元以上；
（三）建立并实施卓越绩效模式；
（四）具有杰出的经营业绩或社会贡献，具有良好的诚信记录和社会声誉；
（五）职业安全、节能和环保符合相关要求。
第八条 申请南昌名牌的工业产品还应当具备下列条件：
（一）产品年销售收入在5000万元以上；
（二）企业具备满足生产要求的生产、检测设备，自主创新、产品研发能力居同行业前列；
（三）产品执行标准达到或严于行业标准、国家标准，积极采用国际标准或者国外先进标准；
（四）企业通过了ISO9001质量管理体系认证，食品企业通过HACCP认证；
（五）企业主要质量岗位人员经国家质量专业技术人员职业资格考核合格，或者具有国家认可的质量体系内审员资格。
第九条 申请南昌名牌的农产品还应当具备下列条件：
（一）产品获无公害农产品、绿色产品或有机产品认证；
（二）产品具有地方特色，为地域性农业主导产品；
（三）企业被认定为市级以上农业产业化龙头企业；
（四）主导产品年销售额在2000万元以上；
（五）有相应的生产基地和专业技术人员；
（六）企业通过了ISO9001质量管理体系或良好农业规范（GAP）认证，或通过了农业标准化示范区验收。
第十条 申请南昌名牌的服务类产品还应当具备下列条件：
（一）服务活动提供的产品质量合格，符合国家法律法规和有关标准；
（二）企业年主营业收入在3000万元以上；
（三）建立了服务标准化体系、顾客满意度评价体系和投诉制度，有中介机构出具的近两年用户对服务的满意程度调查报告；
（四）企业通过了ISO9001质量体系认证。
第十一条 市长质量奖每年评定一次，数量不超过2个，年度可以空缺。
第十二条 申请市长质量奖、南昌名牌产品，应当向办公室提交下列材料：
（一）申请书；
（二）自评报告；
（三）具有法定资质的机构出具的年度会计审计报告；
（四）符合申请条件的其他有关证明材料。
第十三条 办公室收到申请材料后，应当进行初审，提出初审名单，并将初审名单提交评审组。
第十四条 评审组收到初审名单后，应当进行实地考核和综合评价，形成评价报告，提出市长质量奖、南昌名牌产品建议名单送办公室，由办公室提交领导小组。
第十五条 领导小组对建议名单进行审议，确定初选名单，并由办公室将初选名单通过新闻媒体向社会公示。
第十六条 初选名单经社会公示后无异议，或有异议，经调查核实异议不属实的，分别按下列规定办理：
（一）市长质量奖正式名单应当经市政府常务会议审议确定；
（二）南昌名牌产品正式名单应当经领导小组审议确定。
第十七条 市长质量奖、南昌名牌产品分别以市政府、领导小组名义公布并颁奖。
第十八条 对获得市长质量奖的企业由市政府一次性奖励60万元。对复评获奖的企业不予重复奖励。
第十九条 对获得市长质量奖、南昌名牌产品的企业，在法律法规许可范围内予以政策倾斜。本市推荐江西名牌产品应当在南昌名牌产品中产生。
第二十条 市长质量奖、南昌名牌产品有效期为三年。在有效期内，企业可以在获奖的产品包装、装潢、说明书、广告宣传以及有关材料中使用统一规定的市长质量奖、南昌名牌产品标志，并标明编号、有效期。
第二十一条 市质量技术监督部门每年应当组织对获得市长质量奖、南昌名牌产品称号的企业和产品进行监督抽查，发现据以获奖的条件丧失的，应当报请原批准机关按照原批准程序决定暂停或者取消其市长质量奖、南昌名牌产品称号，并予以公布。
第二十二条 任何企事业单位、社会团体、新闻单位不得擅自开展不同名目的质量、品牌评比评选活动。发现不同名目的质量、品牌评比评选活动的，由市质量技术监督部门责令停止，并予以通报。
第二十三条 本办法自2008年2月1日起施行。
